Question 1

⭐ Prodej a koupě RD

Accepted Answer

Dobrý den,

ze zákona můžete mimořádně splatit až 25% ročně zcela bez sankcí. Celý úvěr je také možno doplatit bez sankcí vždy při výročí fixace úrokové sazby. Fixaci je možné u většiny bank sjednat na 1-7 let, tedy ve Vašem případě by bylo vhodné volit jednoletou fixaci (budete-li chtít vše doplatit přesně za rok). Úrok může být malinko vyšší (např. 3% místo 2%), ale to je zkrátka cena za možnost doplatit úvěr bez sankcí již za rok. Se sankcemi za brzké doplacení úvěru tak nebude žádný problém.

Horší to bude se samotnou hypotékou na 5 mil. Kč na max. 10 let (banky hypotéky neposkytují osobám nad 70). Měsíční splátka vychází na 46 000 Kč při úroku 1,99%, což je předpokládám nad Vaše možnosti. Banky poskytují klasické hypotéky spočtené pouze na pravidelné měsíční splátky (nezohledňují efekty mimořádných příjmů z prodejů nemovitostí). Řešením by byl nemovitostí úvěr u družstevních záložen za cca 5%. Vyplňte prosím hypoteční kalkulačku a kolegové se pro Vás pokusí najít vhodné řešení.

Question 2

⭐ Mimořádná splátka

Accepted Answer

Dobrý den,

poplatek za mimořádnou splátku u americké hypotéky sjednané před 12/2016 bude činit max. 0,5-1% z výše mimořádné splátky za každý rok zbývající do výročí fixace úrokové sazby (dva měsíce se započtou jako 1/6 roku, ne jako celý rok). Poplatek bude ponížen o výši bezplatné mimořádné splátky sjednané ve smlouvě (bylo-li sjednáno).

Hypotéky sjednané od 12/2016 mají ze zákona každý rok bezplatnou mimořádnou splátku až 25%.

Question 3

⭐ Slovenské občanství

Accepted Answer

Dobrý den,

s půjčkou ani hypotékou nebude problém, rozhodující je dostatečný příjem (a v případě hypotéky zastavená nemovitost na území ČR). Slovenské občanství ani trvalý pobyt na Slovensku nejsou překážkou. K obratu na účtu přihlíží banka tehdy, pokud u stejné banky jako máte veden běžný účet žádáte o úvěr (výše obratu/historie účtu pak může nahradit potvrzení o příjmu vystavené zaměstnavatelem). Půjčku doporučuji od Equa bank nebo Air Bank (nízký úrok, nulové poplatky). Hypotéka bude závislá na více parametrech (kolik byste potřeboval půjčit, kolik máte našetřeno z vlastních zdrojů, co budete kupovat nebo stavět, atd.). V případě konkrétního zájmu můžete vyplnit naši hypoteční kalkulačku a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 4

⭐ Německá výplata

Accepted Answer

Dobrý den,

německá výplata v EUR by neměla být překážkou, rozhodující je pracovní smlouva, která musí být na dobu neurčitou s tím, že zaměstnanec nesmí být ve zkušební ani výpovědní lhůtě. Banky také mohou požadovat zasílání výplaty na český účet a je třeba mít našetřeno z vlastních zdrojů min. 10% z hodnoty kupované nemovitosti (pro lepší úrok až 15-30%). Vyplňte prosím hypoteční kalkulačku a kolegové se Vás pokusí oslovit s konkrétní nabídkou.

Question 5

⭐ Bonitní klient

Accepted Answer

Dobrý den,

Vy jste dobrý příklad bonitního a bezproblémového klienta, o Vás se banky "poperou". Nejlepší sazby má aktuálně Fio banka (1,58%/1,68%), ale ty platí bohužel jen pro refinancování a koupi. Na výstavbu by to bylo za 1,98% (bez sjednaného pojištění, které se ne všem vyplatí, 2,18%). Rozumná je nabídka mBank za 1,74% (bez pojištění 1,99%). Nebo Wüstenrot za 1,94 (bez pojištění 2,14%) či Equa bank 1,99% (bez pojištění 2,19%). To jsou "ceníkové" sazby, se kterými jde dále smlouvat. Bez pojištění se s trochou štěstí do 2% vejdete.

Kompletní přehled všech hypoték zde (můžete tam i vyplnit formulář a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou).

Question 6

⭐ Vlastník nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

vlastnit nemovitost v jednom a mít dva spolužadatele o hypotéku určitě lze, v tom by neměl být sebemenší problém. Bance by mělo být jedno, kdo nemovitost vlastní. Podstatná je adekvátní zástava dostatečný příjem všech spolužadatelů o úvěr. Můžete ručit i jinou než kupovanou nemovitostí (ani ji nemusíte vlastnit) či naopak Vaši zastavenou nemovitost můžete prodat (pokud by byl někdo ochoten ji s touto "právní vadou" koupit). Nechce-li Vám Česká spořitelna vyjít vstříc, vyplňte prosím hypoteční kalkulačku a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Pro Vašeho přítele ale může být tato situace poměrně riziková. Spolužadatel o úvěr = ručitel za dluh. Já osobně bych nechtěl ručit za něco, co mi nepatří. V rodině se to takto nebere, ale co kdyby došlo na rozchod? Váš přítel by nadále ručil svým platem a majetkem za Vaši nemovitost a nikdy by nedostal další hypotéku (dokud by se ta vaše společná nedoplatila).

Question 7

⭐ Refinancování

Accepted Answer

Dobrý den,

vyplňte prosím hypoteční kalkulačku a kolegové se Vás pokusí oslovit s konkrétní nabídkou. Banky obvykle přihlížejí k záznamům v CBCB starým 4-5 let. Svoji roli hraje i výše prohřešku. 1,5 roku je docela čerstvá událost, která bude i přes svoji zanedbatelnou velikost (8 000 Kč) pro spoustu bank důvodem k odmítnutí.

Question 8

⭐ Mimořádné splátky

Accepted Answer

Dobrý den,

nové hypotéky uzavřené od 1/12/2016: ano, bezplatně až 25% ročně
starší hypotéky uzavřené do 1/12/2016: ano, bezplatně pouze tehdy, umožňují-li to smluvní podmínky vaší banky (např. Fio banka až 20% ročně), jinak dle sazebníku vaší banky

Question 9

⭐ Volba banky

Accepted Answer

Dobrý den

doporučuji hypotéku, kterou banky poskytují až do 95% LTV (od dubna do 90%). Pro lepší úrok je dobré nečerpat úvěr vyšší než 80% LTV, tedy při zástavní hodnotě 1,9 mil. Kč by bylo optimální si na dluh vzít max. 1,52 mil. Kč. Při splatnosti 30 let to vychází s úrokem 1,68% na měsíční splátku 5 400 Kč. Aktuálně velmi dobré podmínky nabízí Fio banka, mBank či Wüstenrot. Případně vyplňte formulář hypoteční kalkulačka a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 10

⭐ Záznam v registrech

Accepted Answer

Dobrý den,

banky do registrů zanášejí veškeré negativní a pozitivní záznamy (placení včas stejně jako zpoždění pouhých pár dnů). Příliš nerozumím "složení zálohy ve výši 93 000 Kč pro případ neschopnosti splácet". Jako že jste bance na speciální účet složili 93 000 Kč a řekli jí, aby si v případě neplacení řádných splátek dluh strhla z této úložky? A následně jste neplatili včas, banka si z této úložky strhávala splátky a zároveň vám dala záznam do registrů (zpozdné pár dnů)?

Pokud to bylo takto, bude záležet na smluvních podmínkách této speciální úložky, která je poměrně nestandardní. Bylo-li sjednáno např. "v případě prodlení splátky 6 pracovních dní" se peníze srazí ze zálohy", Vy jste několikráte včas nezaplatili a banka si to vždy po 6 dnech strhla ze zálohy, pak se mi zdá vše v pořádku. Reálně došlo k prodlení se splacením (o těch 6 dnů), a proto dala banka záznam do registrů. Následně místo vypovězení smlouvy, zesplatnění úvěru či exekuce byla dle dohody použita záloha.

Nebylo případně jednodušší ponechat o 93 000 Kč více na svém účtu, ze kterého se splácela hypotéka, a na splátky zadat trvalý příkaz k platbě? Takto byste měl vždy jistotu, že splátka bude zaplacena včas a efekt rezervy by byl stejný.

Question 11

⭐ Potvrzení o bezdlužnosti

Accepted Answer

Dobrý den,

platila jste vždy včas nebo nikoliv? Jestli jste se někdy v minulosti s platbou opozdila, banka Vám potvrzení o bezproblémovém průběhu splácení nevydá. Pravděpodobně díky tomu máte záznam v registrech dlužníků, a proto se nová banka zdráhá s refinancováním a chce další potvrzení. Máte-li všechny své minulé zpožděné platby vyrovnány, banka by Vám potvrzení o současné bezdlužnosti vydat měla.

Question 12

⭐ Refinancování

Accepted Answer

Dobrý den,

děkujeme za Váš zájem - vyplňte prosím formulář hypoteční kalkulačka a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou. Bude-li pro Vás tato nabídka zajímavá, domluví se s Vámi náš hypotéční poradce na dalším postupu (bude třeba doložit potvrzení o výši příjmu).

Question 13

⭐ Podmínky získání úvěru

Accepted Answer

Dobrý den,

podmínky pro získání hypotéky jsou dvě:

1) mít dostatečný příjem (dle výše úvěru/výše měsíční splátky) a nemít záznamy v registrech dlužníků

2) mít našetřeno min. 5% z hodnoty kupované nemovitosti (od dubna to bude min. 10%), ale pro získání lepší úrokové sazby min 15-20%

Ručitele netřeba, u hypotéky se ručí kupovanou nemovitostí. Kdybyste byla v manželství, pak by se počítal příjem celé domácnosti a s manželem byste o hypotéku žádali společně.

Question 14

⭐ Firemní financování

Accepted Answer

Dobrý den,

hypotéční kalkulačky dostupné na internetu jsou pouze pro fyzické osoby. Komerční výstavba, resp. větší investiční celky, jsou obvykle řízeny firmou, tedy ve Vašem případě budete potřebovat firemní financování, které má vždy individuální parametry závislé na podnikatelském záměru, bonitě firmy/žadatele a hodnotě zástavy. Financování nákupu pozemku v centru Prahy velmi bonitní firmou s historií bude mít jiné parametry než nákup pozemku v pohraničí čerstvě založenou firmou bez historie. Velmi hrubým odhadem bych počítal úrok 6-10% při LTV max. 70-85%.

Question 15

⭐ Zesplatněný úvěr

Accepted Answer

Dobrý den,

ve smluvních podmínkách všech úvěrů je uvedeno, že dlužník nesmí být v exekuci či osobním bankrotu. Třetí spoludlužník svým bankrotem porušil smluvní podmínky. Za porušení smluvních podmínek následuje obvykle zesplatnění úvěru - banka s vámi končí spolupráci (pro porušení smluvních podmínek) a chce vrátit ihned celou zbylou dlužnou částku. Nedojde-li k navrácení peněz, banka přikročí k prodeji vašeho RD.

Doporučuji neprodleně jednat o refinancování úvěru u jiné banky, které postačí pouze dva spolu-žadatelé o úvěr. Máte-li i ve dvou dostatečný příjem (proč jste přibírali třetího?), neměl by být problém s historií bezproblémového splácení refinancování sjednat. Pokud se Vám refinancování hypotéky sjednat nepodaří, přijdete o svůj dům (banka ho prodá, umoří zbytek dluhu a zbylé peníze z prodeje Vám vrátí). Doporučuji tedy této situaci věnovat maximální možné úsilí.

Question 16

⭐ Rekonstrukce

Accepted Answer

Dobrý den,

na výběr máte mezi spotřebitelským úvěrem (úrok 7-10%, bez ručení nemovitostí) a hypotékou (úrok 1,5-2,5%, je třeba ručit nemovitostí). Vřele doporučuji hypotéku - na úrocích zaplatíte 4x méně. S měsíční splátkou 2 500 Kč byste úvěr 800 000 Kč splácel zhruba 35 let, doporučuji volit vyšší splátku a splácet kratší dobu - třeba 15 let měsíčně po cca 5 000 Kč. Vyplňte prosím formulář hypoteční kalkulačka a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 17

⭐ Vypořádání spoluvlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,

ať už to bude jedna nebo dvě hypotéky, je to jedno (technický detail). Důležité je mí dostatečný příjem a hodnotnou nemovitost pro zástavu. Banky dnes půjčují na max. 95% hodnoty nemovitosti (od jara to bude max. 90%), přičemž pro lepší úrok pod 2% je nutné mít vlastní zdroje ve výši 10-20%. Doporučuji Wüstenrot hypotéční banku (od 1,49% do 90% LTV), Fio banku (od 1,68% do 85% LTV) či MONETA Money Bank (od 1,69% do 90% LTV). Nebo vyplňte formulář hypoteční kalkulačka a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 18

⭐ Mateřská

Accepted Answer

Dobrý den,

mateřská není překážkou, za manžele se posuzuje celkový příjem rodiny (manželova výplata + Vaše mateřská), který musí být dostatečný pro měsíční splátky. 20% vlastních zdrojů je optimální situace pro získání lepší úrokové sazby pod 2%. Budete-li druhý byt po přestěhování do nového pronajímat, je možné do výše rodinného příjmu započíst i výnos z pronájmu. Vyplňte prosím formulář hypoteční kalkulačka a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 19

⭐ Koupě staré půdy pro výstavbu bytů

Accepted Answer

Dobrý den,

doporučuji hypotéku pro výstavbu, kterou by bylo možné financovat jak nákup samotné půdy, tak následně stavební práce. Je nutné mít min. 5% vlastních zdrojů z celkové hodnoty projektu (od dubna to bude 10%), pro lepší úrok pod 2% min. 20-30%. Vyplňte prosím hypoteční kalkulačku a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 20

⭐ Zvýšení úroků v průběhu fixace

Accepted Answer

Dobrý den,

v průběhu fixace banka nemůže měnit úrokovou sazbu, takové právo má až v momentě výročí fixace (a Vy pak máte zase právo přejít k jiné bance). Jednostranné zvýšení úroku v průběhu fixace by mohlo být pouze důsledkem porušení smluvních podmínek (pozdní placení, zrušení životního pojištění, za které byla udělena sleva z úrokové sazby).

Pokud jste neporušil smluvní podmínky a banka neuznává Vaši reklamaci, doporučuji podat podnět dohledovému orgánu nad bankami (ČNB).

Hypoteční poradna - strana 98

Hypoteční poradna vám pomáhá

Proč si vzít hypotéku?

Než požádáte o hypotéku

Jak na hypotéku?

Prodej a koupě RD

Mimořádná splátka

Slovenské občanství

Německá výplata

Bonitní klient

Vlastník nemovitosti

Refinancování

Mimořádné splátky

Volba banky

Záznam v registrech

Potvrzení o bezdlužnosti

Refinancování

Podmínky získání úvěru

Firemní financování

Zesplatněný úvěr

Rekonstrukce

Vypořádání spoluvlastnictví

Mateřská

Koupě staré půdy pro výstavbu bytů

Zvýšení úroků v průběhu fixace

Zeptejte se odborníků na bankovnictví a finance