Question 1

⭐ Ocenění nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

odhad banky je nezávislý na kupní ceně - stanovuje tržní cenu kupované nemovitosti (za kolik by šel RD prodat v případě nesplácení úvěru). Kupující může svou šikovností (či nešikovností) koupit dráže či levněji. % LTV se každopádně bude počítat o původního odhadu banky, ne z kupní ceny (což pro Vás bude příznivé).

Question 2

⭐ Konec fixace a nové sazby

Accepted Answer

Dobrý den,

slušné banky o nové úrokové sazbě obvykle klienty informují 1 měsíc před datem výročí fixace. 2-3 měsíce předem je příliš brzy, podmínky na trhu se mohou do data výročí fixace ještě výrazně změnit (k lepšímu i k horšímu). Doporučuji poptat refinancování hypotéky u konkurence zhruba 6 týdnů před datem výročí fixace. Budete mít přinejmenším dobrou páku na svou současnou banku při vyjednávání o nové sazbě ("vaše nabídka se mi nezdá, konkurence mi nabídla nižší úrok, atd."). Třeba pak ani nebude nutné přecházet ke konkurenci a vaše banka (ve snaze si Vás udržet) sama sleví.

Question 3

⭐ Reverzní hypotéka

Accepted Answer

Dobrý den,

přestože dala legislativa zelenou reverzním hypotékám již před dvěma lety, doposud žádná tuzemská banka v nabídce tento produkt nemá. Banky se obávají ztráty reputace, neboť většinový názor společnosti na reverzní hypotéky je bohužel zatím negativní. Přitom jde reálně o stejný princip, jaký využívají životní pojištění a penzijní připojištění (u doživotních rent také vydělá buď senior nebo pojišťovna podle toho, kdy nastane úmrtí). Prozatím je možné v tuzemsku reverzní hypotéku sjednat pouze u nebankovních společností.

Question 4

⭐ LTV max. 90%

Accepted Answer

Dobrý den,

od 4/2017 banky dle doporučení ČNB poskytují hypotéky max. do 90% LTV, tedy musíte mít našetřeno z vlastních zdrojů min. 10%. Banky mohou mít v portfoliu jen 15% hypoték s LTV 80-90%, tedy tyto úvěry jsou dražší (obvykle úrok +1%). Proto je optimální mít našetřeno z vlastních zdrojů min. 20%.

Peníze nemusíte mít fyzicky na účtu, můžete-li (jako ve Vašem případě) ručit další nemovitostí. Př. vlastníte-li pozemek v hodnotě 1 mil. Kč a chcete-li půjčit na výstavbu RD 2 mil. Kč (100% hodnoty), pak budete ručit pozemkem a RD a celkové LTV bude 67% (jako byste měla 33% z vlastních zdrojů).

Question 5

⭐ Penzion

Accepted Answer

Dobrý den,

Vámi navrhované řešení je velmi dobré, bance určitě vadit nebude, spíše naopak. Půjčit si 1 mil. Kč na hypotéku pro výstavbu RD nebude problém, když z vlastích zdrojů dodáte dalších 3,5 mil. Kč. Naopak by v budoucnu mohlo být více komplikované získat od bank 1 mil. Kč na penzion, neboť banky raději půjčují na vlastní bydlení než na podnikatelské záměry.

Question 6

⭐ Dokládání příjmu ze zahraničí

Accepted Answer

Dobrý den,

je možné získat hypotéční příslib na budoucí nákup nemovitosti (kolik Vám banka půjčí za jakých podmínek), ale peníze Vám banka fyzicky uvolní až po předložení kupní smlouvy na nemovitost. Banky obvykle tyto podmínky nabízejí max. na několik měsíců dopředu, garance na 1 rok je příliš dlouhá (podmínky se na trhu mění). Úvěr ve výši 2/3 hodnoty nemovitosti, resp. vlastní úspory ve výši 33%, je Vaší silnou stránkou. Dnes je na trhu přebytek žadatelů o 80-90% hypotéky a naopak nedostatek zájemců s nižším LTV - dosáhnete na lepší podmínky. Příjem ze zahraničí bude problematický, neboť úvěr bude v korunách a současný příjem je v cizí měně, výsledkem čehož je kurzové riziko, před kterým Vás banka ze zákona na ochranu spotřebitele musí chránit. S budoucím příjmem z ČR v korunách nyní kalkulovat nelze. Vyplňte prosím formulář hypoteční kalkulačka a kolegové se Vás pokusí oslovit s konkrétní nabídkou.

Question 7

⭐ Překlenovací úvěr 2 mil. Kč před důchodem

Accepted Answer

Dobrý den,

navýšení hypotéky by jistě bylo nejlepším řešením, ale ne všechny banky Vám budou ochotny půjčit 2 mil. Kč 3 roky před důchodem. Banky totiž musí důkladně prošetřit Vaši schopnost hradit měsíční splátky z Vašeho pravidelného příjmu a nemohou počítat s tím, že se jednou nemovitost prodá.

Vyplňte prosím hypoteční kalkulačku a kolegové se Vás pokusí oslovit s konkrétní nabídkou (bude-li to možné).

Pokud by se úvěr nepodařilo sjednat, možným řešením by bylo dočasné bydlení v nájmu po dobu rekonstrukce.

Question 8

⭐ Na stavbu RD jen 80% LTV?

Accepted Answer

Dobrý den,

pro získání hypotéky je třeba mít dostatečný příjem a nemovitost, kterou budete ručit. Počet žadatelů ovlivňuje výši příjmů. Když žádáte sám, banka započítá pouze Váš příjem. Když žádáte dva, banka bude počítat se dvěma příjmy, což může pomoci v situaci, kdy je Váš příjem nedostatečný.

Pokud Vám banka nabízí hypotéku na výstavbu RD jen do 80% LTV, pak se obávám, že další spolužadatel nepomůže. Naopak by pomohla další nemovitost, kterou byste mohl dát bance do zástavy (např. trvale obyvatelná chata). Pokud již vlastníte pozemek a půjčujete si jen na stavbu, můžete zástavní hodnotu pozemku zvýšit jeho zasíťováním a po té o hypotéku požádat znovu. Doporučuji náš článek Jak na zasíťování pozemku: Elektrická přípojka

V současné době mohou mít banky v úvěrovém portfoliu pouze 15% hypoték v rozmezí 80-90% LTV. Třeba se tato banka blíží vyčerpání svých limitů a pomohlo by oslovit jinou banku, která může být vstřícnější. Taktéž můžete vyplnit naši hypoteční kalkulačku a kolegové se pro Vás pokusí najít vhodné řešení.

Question 9

⭐ Vlastní úspory

Accepted Answer

Dobrý den,

ano - bance dáte do zástavy nemovitost i budovanou dřevostavbu. Budete-li si půjčovat jen na dřevostavbu (a pozemek již vlastníte), samotný pozemek bude mít jistě vyšší hodnotu než 20% z celkové hodnoty "nemovitost + pozemek".

Question 10

⭐ Mám šanci získat hypotéku?

Accepted Answer

Dobrý den,

obávám se, že za těchto okolností na hypotéku bohužel nedosáhnete. Od 4/2017 banky nemohou půjčit více než 90% z hodnoty kupovaného bytu, tedy zájemce o hypotéku musí z vlastních úspor uhradit min. 10% z ceny nemovitosti (ve Vašem případě 135 000 Kč + další 4%/54 000 Kč na úhradu daně z nabytí nemovitosti, splatné do 3 měsíců od vkladu na katastru).

Druhou komplikací je Váš současný spotřebitelský úvěr 350 000 Kč s měsíčními splátkami 5 100 Kč (přesně tolik byste měsíčně splácela na hypotéku ve výši 1,35 mil. Kč na 30 let). Při čistém příjmu 21 000 Kč Vám na živobytí zbývá jen 15 900 Kč, což při velmi skromném živobytí jen tak tak vystačí na dvě děti. Prostor pro další splátku ve výši 5 000 Kč zde bohužel není. Zbylo by Vám jen 10 900 Kč a z toho byste sebe a dvě děti neuživila (jen na měsíční provoz bytu počítejte cca 5 000 Kč za fond oprav, správu domu, energie, vodu, teplo a internet).

Question 11

⭐ Předčasné splacení a prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

záleží na detailech kupní smlouvy, ale obecně Vy coby prodávající nemovitosti zatížené zástavním právem máte mnohem lepší pozici než kupující, který podpisem kupní smlouvy, resp. zaplacením rezervačního poplatku, vstupuje do rizika (nemovitost v této chvíli stále tíží zástavní právo a zákaz zcizení).

Vy skutečně dostanete peníze do 20 dní od přepisu vlastníka na katastru, ale než k tomuto přepisu dojde, zbývá ujít ještě pořádný kus cesty (který se může protáhnout i na několik měsíců).

Question 12

⭐ Předčasné splacení

Accepted Answer

Dobrý den,

více než samotná pokuta za předčasné splacení hypotéky Vás bude tížit organizační náročnost celé akce. Nejprve bude třeba z katastru vymazat "zákaz zatížení a zcizení" (bez toho nelze přepsat nemovitost na kupujícího) a zástavní právo (bez toho nepůjčí banka kupujícímu). Následně půjde nemovitost prodat, banka kupujícího na to půjčí peníze, které Vám budou vyplaceny po dokončeném převodu nemovitosti na kupujícího. S těmito penězi splatíte bance svou hypotéku. V průběhu celé akce bude velká prodleva mezi momentem, kdy vaše banka nechá vymazat zákaz zcizení a zástavní právo, a doplacením hypotéky (i několik měsíců). Během této doby stále bance dlužíte na hypotéce, ale banka již nedisponuje zástavou. Proto bude pravděpodobně nutné sáhnout po překlenovacím úvěru (cca za 4-5%) nebo šikovném právním řešení.

Question 13

⭐ Výměna bytu

Accepted Answer

Dobrý den,

byt s hypotékou vyměnit (nebo prodat) lze, jen je to komplikovanější. Banka musí zrušit zástavní právo na současném bytě 2kk a akceptovat do zástavy novou nemovitost (což by neměl být z pohledu LTV problém, neboť nová nemovitost bude dražší a Vy už jistě máte něco splaceno - spíše je to náročnější organizačně). Kupující (nebo nabyvatel při směně) Vašeho současného bytu ho bude akceptovat do svého vlastnictví až po zrušení zástavního práva banky. Banka tak bude chvíli bez zástavy. Doporučuji kontaktovat svou banku a informovat se o přesném postupu a podmínkách (poplatky, atd.). Pokud by Vám vaše současná banka nevyhověla, zkuste poptat refinancování hypotéky u konkurence (která by směnu bytu akceptovala). Můžete taktéž vyplnit hypoteční kalkulačku a kolegové se Vás pokusí oslovit s konkrétní nabídkou.

Question 14

⭐ Pozemek s právní vadou

Accepted Answer

Dobrý den,

obávám se, že s takovouto "právní vadou" bude získání hypotéky téměř nemožné. Nemovitost (pozemek a stavba) slouží bance jako zástava. Pokud dlužník přestane splácet, banka nemovitost prodá a z takto získaných peněz umoří zbylý dluh a případný přeplatek vrátí dlužníkovi. Bude-li do katastru zapsán "zákaz zcizení" na 20 let, nebude možné během této doby nemovitost prodat. Pokud byste přestali hypotéku splácet, banka by se neměla jak dostat ke svým penězům.

U hypotéky musíte vždy ručit nemovitostí, která je dobře prodejná. Pro banku to minimalizuje riziko a může tak klientům nabídnout nízký úrok kolem 2%. Určitě je možné získat i úvěr bez zástavy nemovitosti, ale protože jsou tyto půjčky řádově rizikovější, úrok bude výrazně vyšší a celková výše úvěru bývá omezena obvykle na 1 mil. Kč. Doporučuj Air Bank, která nabízí max. 900 000 Kč na 8 let s úrokem 4,9%.

Question 15

⭐ Hypotéka v ČR

Accepted Answer

Dobrý den,

děkuji za doplnění. V tomto případě Vám nemovitost v ČR může posloužit jako dodatečná zástava, pokud byste neměla z vlastních prostředků našetřeno aspoň 20% (banky sice poskytují hypotéku až do LTV 90%, ale pro pásmo 80-90% dávají nemalou úrokovou přirážku). Všechna ostatní doporučení jsou platná i pro hypotéku v ČR.

Question 16

⭐ Jak se připravit na hypotéku?

Accepted Answer

Dobrý den,

hypotéka od australské banky bude muset být zajištěna zástavním právem k nemovitosti na území Austrálie, nemovitost v ČR Vám nepomůže (pokud byste ji nechtěla prodat a tím žádat o nižší úvěr). O hypotéku můžete žádat dohromady s přítelem (nemusíte být stejné národnosti ani manželé). Je možné mít libovolný počet na sobě nezávislých hypoték, ale Váš příjem (resp. společný příjem všech spolužadatelů o úvěr) musí být dostatečný k pokrytí všech splátek. Stavební spoření z ČR Vám pomůže, peníze vyberete a použijete na nákup nemovitosti. Ideální je mít z vlastních zdrojů našetřeno min. 20% z ceny nemovitosti a nepůjčovat si více než 80%. Hypotéku na investici bych doporučil nejdříve po té, co budete mít vyřešenu vlastní střechu nad hlavou a s ohledem na aktuální stav nemovitostního trhu (australský trh neznám, ten český se momentálně začíná přehřívat). Ručitele nikdy nikomu a za žádných okolností nedělejte (ani přítelovi, ani vlastním dětem či rodičům).

Hypotéka je podobně jako dítě celoživotním projektem (splácí se běžně i 30 let). Proto zde více než kdy jindy platí "dvakrát měř, jednou řež".

Question 17

⭐ Příjem ze zahraničí v EUR

Accepted Answer

Dobrý den,

o hypotéku můžete požádat i pokud jste zaměstnán v zahraničí (v ČR musí být jen nemovitost, kterou chcete ručit). V takovém případě ale banky aplikují rizikovou přirážku za kurzové riziko (obvykle Vám jako příjem započítají jen 80-90% Vaší čisté mzdy v EUR).

Pokud byste chtěl s úvěrem počkat až na český příjem, pak je jediným omezením zkušební lhůta v délce 3 měsíců (při žádosti o úvěr musíte mít pracovní smlouvu na dobu neurčitou a nebýt ve zkušební ani výpovědní lhůtě).

Můžete vyplnit náš formulář hypoteční kalkulačka a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 18

⭐ LTV 80%

Accepted Answer

Dobrý den,

protože máte našetřeno z vlastních zdrojů 20%, dosáhnete běžně v bance na velmi zajímavý úrok kolem 2%. Doporučuji Fio banku s úrokem 1,68 % (bez pojištění 1,88%), mBank 1,74%/1,99%, Equa bank či Wüstenrot (1,99%/2,19%). Samozřejmostí jsou nulové poplatky za sjednání a vedení úvěru.
Kompletní seznam bank poskytujících hypotéky s jejich podmínkami najdete v našem Přehledu a porovnání zde.
Pro běžného člověka není jednoduché nabídky mezi sebou porovnávat. Pokud chcete abychom pro vás zajistili neveřejnou nabídku s ještě nižší úrokovou sazbou a dalšími zvýhodněními, neváhejte vyplnit naši hypoteční kalkulačku a naši certifikovaní poradci se s vámi obratem spojí a pomohou vám bezplatně s vyjednáním podmínek u vybrané banky.

Question 19

⭐ Pojišťovna nepojistila zájemce o hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

rizikové životní pojištění je vždy závislé na zdravotním stavu klienta, od kterého se odvíjí výše placeného pojistného. V případě závažných zdravotních komplikací může pojišťovna pojištění odmítnout (jde-li o tzv. nepojistitelné riziko, které nemá charakter nahodilé události - příklad: jsou-li všichni v rodině cukrovkáři, pojišťovna Vás odmítne pojistit na cukrovku, protože je téměř jisté, že ji jednou budete mít taky). Astma se mi nejeví jako závažná zdravotní komplikace, ale záleží vždy na posudkovém lékaři pojišťovny/underwriterovi daného rizika.

Banka nabízí slevu z úrokové sazby (0,2%) výměnou za sjednaní životního pojištění. Pokud by dlužník přestal splácet vlivem zdravotních komplikací, pojišťovna ztrátu bance uhradí. Výše úrokové sazby je závislá na rizikovosti úvěru, které pojištění snižuje, tedy to má dobrý smysl. Nebylo-li pojištění sjednáno (z libovolného důvodu), banka úrokovou slevu přiznat nemůže. Pojištění je vždy vysoce individuální záležitost (rozdílná rizika, výluky, pojistné částky, podmínky, atd.). Proto je pro banku komplikované akceptovat jiné pojištění od jiné pojišťovny.

Za chybu na straně banky lze určitě považovat nedostatečnou komunikaci (neinformování o zamítnutém pojištění, omyl s neplacením pojistného, nedostatečné vysvětlení celé situace), což není příliš pro-klientské. Ale jinak se mi to principiálně zdá v pořádku.

Obecně se toto životní pojištění k hypotéce ne vždy a všem vyplatí, neboť pojistné se obvykle pohybuje v rozmezí 0,5-0,9% z dlužné částky. S navýšením +0,2% za variantu bez pojištění tak šetříte 0,3-0,7% měsíčně (ale samozřejmě nejste pojištěna).

Question 20

⭐ Pracovní smlouva na dobu určitou

Accepted Answer

Dobrý den,

pro jakýkoliv úvěr (hypotéka, půjčka, ze stavebního spoření) nesmíte být ve zkušební ani výpovědní lhůtě a pracovní smlouva by měla být na dobu neurčitou (v případě doby určité pak nelze sjednat dobu splácení úvěru delší než sjednaný konec pracovního poměru). Ještě do konce loňského roku bylo možné hypotéku získat i na obrat na účtu (v případě pravidelného příjmu zasílaného na účet banka nevyžadovala potvrzení o příjmu). Nicméně od 12/2016, kdy vstoupila v platnost nová legislativa nařizující bankám ještě důslednější lustraci klientů, jsou podmínky bohužel přísnější.

Hypoteční poradna - strana 97

Hypoteční poradna vám pomáhá

Proč si vzít hypotéku?

Než požádáte o hypotéku

Jak na hypotéku?

Ocenění nemovitosti

Konec fixace a nové sazby

Reverzní hypotéka

LTV max. 90%

Penzion

Dokládání příjmu ze zahraničí

Překlenovací úvěr 2 mil. Kč před důchodem

Na stavbu RD jen 80% LTV?

Vlastní úspory

Mám šanci získat hypotéku?

Předčasné splacení a prodej nemovitosti

Předčasné splacení

Výměna bytu

Pozemek s právní vadou

Hypotéka v ČR

Jak se připravit na hypotéku?

Příjem ze zahraničí v EUR

LTV 80%

Pojišťovna nepojistila zájemce o hypotéku

Pracovní smlouva na dobu určitou

Zeptejte se odborníků na bankovnictví a finance