Question 1

⭐ Fixace úrokových sazeb

Accepted Answer

Dobrý den,

současné průměrné úrokové sazby kolem 2,4% vzrostou do konce letošního roku pravděpodobně na 3%. V roce 2019 mohou sazby vzrůst opět o procento na 4%, tedy zafixování současných sazeb na 5-7 let by se určitě vyplatilo.
K refixaci sazeb u vaší banky může dojít pouze při výročí fixace nebo při refinancování, takže dnešní nízké sazby se Vás pravděpodobně netýkají (Pokud budete refixovat v prosinci 2019, odhadujeme že to bude za 4%).
Můžete zkusit poptat banku o budoucí refixaci již nyní - menší banky nabízejí řešení 6 měsíců předem, větší to umí 12, výjimečně jsme zaznamenali i 24 měsíců před vypršením fixace. Čekejte že ve výši nabídnuté sazby ale již bude mírně zahrnuto očekávání růstu sazeb. Znamená to pro vás, že se již dopředu uvážete k nyní sjednaným podmínkách, tj. pokud se změní ekonomické podmínky a úroky neporostou, mohl byste i "prodělat".

Question 2

⭐ Kreditní karty

Accepted Answer

Dobrý den,

před žádostí o hypotéku je žádoucí zrušit všechny kreditní karty, neboť i aktuálně nečerpaná kreditní karta je vedena v registrech. Schválený úvěrový rámec můžete kdykoliv čerpat a banka poskytující hypotéku s tímto musí počítat, tedy Vám půjčí méně. Nejde tedy o zrušení "evidence", ale o zrušení sjednaných aktuálně nevyužívaných produktů (kontokorenty, kreditní karty).

Question 3

⭐ Vlastní úspory

Accepted Answer

Dobrý den,

banka Vám může půjčit maximálně 90% z hodnoty nemovitosti, tedy je třeba mít našetřeno min. 10% (pro lepší úrok 20%). S trvalým pobytem na Slovensku není žádný problém. Bankám stačí, že žijete a pracujete v ČR. Příjem 46 000 Kč je plně postačující pro hypotéku ve výši 3 mil. Kč, kde měsíční splátka při splatnosti 30 let vychází na cca 11 500 Kč. Doporučuji náš článek Velké porovnání hypoték - leden 2018.

Question 4

⭐ Refinancování

Accepted Answer

Dobrý den,

kolik Vám zbývá na úvěru doplatit, jak vysoký úrok máte nyní, jak vysoký úrok Vám Liška nabízí pro další období, kolik chcete měsíčně splácet a jak vysoký je příjem vaší domácnosti? Vyplňte prosím naši hypoteční kalkulačku a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 5

⭐ Bonita žadatele

Accepted Answer

Dobrý den,

banky Vám mohou půjčit max. 90% z hodnoty nemovitosti (pro 80% nabízejí lepší úrok o 0,6-0,8%). Nemáte-li žádné úspory (aspoň 400 000 Kč), bude třeba ručit ještě jinou než kupovanou nemovitostí (družstevním bytem ručit nelze). S ručením domem rodičů doporučuji maximální obezřetnost. V naší poradně máme několik příběhů, kde o střechu nad hlavou přišli naráz děti a jejich rodiče v penzi.

Do příjmu lze mimo mateřské a výplaty započítat také očekávaný budoucí výnos z nájmu (některé banky ale pak požadují nižší LTV). Hypotéka ve výši 4 mil. Kč, se sazbou 2,49% a splatností 30 let vychází na necelých 16 000 Kč měsíčně. Kolik činí průměrné měsíční výdaje vaší domácnosti? Se započtení nájmu by vám měsíčně zůstávalo 24 000 Kč, bez nájmu jen 19 000 Kč. Zhruba tolik utratí mladá rodina s 2 dětmi, která bydlí ve vlastním a žije úsporně. Bylo by to tedy bez rezervy (jakoukoliv nenadálou životní událost byste musel řešit prodejem družstevního bytu).

Question 6

⭐ Příjem ze zahraničí

Accepted Answer

Dobrý den,

příjem ze zahraničí není problém, banky ho za určitých podmínek akceptují. Mají ovšem obvykle požadavek aspoň na přechodný pobyt v ČR. Rizikem je vývoj kurzu CZK/EUR, kdy máte příjem v EUR, ale dluh splácíte v CZK. Koruna vůči euru posiluje, tedy Váš EUR příjem se stane v budoucnu relativně menším a CZK dluh nepatrně větším. Ale je to stále jednodušší, než si v Irsku půjčovat na nemovitost v ČR (banky obvykle požadují zástavu v zemi, kde si půjčujete).

Question 7

⭐ Investiční na pronájem

Accepted Answer

Dobrý den,

určitě ano. Splácíte v současné době hypotéku za svoji první nemovitost? Pokud ne, bude možné využít běžnou hypotéku s nižším úrokem a vyšším LTV (bance jedno, jestli v nemovitosti budete bydlet nebo ji pronajímat). Naopak pokud už jednu hypotéku splácíte, pravděpodobně Váš příjem nepostačí na pokrytí druhé hypotéky. Do příjmů tak bude třeba započítat očekávaný výnos z nájmu, ale pak je třeba investiční hypotéka na pronájem (mírně vyšší úrok a nižší LTV).

Vyplňte naši hypotéční kalkulačku kolegové se Vás pokusí oslovit s konkrétní nabídkou.

Question 8

⭐ Nestíhám splácet

Accepted Answer

Dobrý den,

nejsme vaše banka, ale poradenský portál. V případě finančních problémů co nejdříve kontaktujte svou banku a vysvětlete ji celou situaci. Obvykle lze na několik měsíců domluvit odklad splátek, resp. odklad splácení jistiny (nadále platíte jen úroky). Ale není na to nárok a záleží jen na ochotě banky.

V případě nesouhlasu banky s odkladem splátek zkuste maximálně snížit výdaje na živobytí (třeba být několik měsíců o "chlebu a vodě", dokud si nenajdete práci). Určitě nepřestávejte splácet (banka by Vám mohla zesplatnit úvěr a prodat střechu nad hlavou) či si neberete jiné půjčky (to by byl definitivní začátek konce).

Question 9

⭐ Koupě pozemku a stavba domu

Accepted Answer

Dobrý den,

volba banky bude záležet na výši Vašeho příjmu a úspor, ceně pozemku a rozpočtu na výstavbu RD. S vysokým příjmem a úsporami vůči hodnotě pozemku a výstavby RD budete pro banku velmi bonitním klientem. Banku pak volte čistě podle výše nabízeného úroku. V případě komplikací (nižší příjem, vyšší LTV) bude třeba zvolit banku, která bude možná dražší, ale bude ochotna Vám vůbec půjčit. Kompletní přehled všech hypoték zde.

Question 10

⭐ Nízký příjem

Accepted Answer

Dobrý den,

pro získání hypotéky je třeba splnit obě podmínky (dostatečný příjem i adekvátní zástava). Banky nemohou poskytnout hypotéku na více než 90% z hodnoty nemovitosti a hypoték v rozmezí 80-90% mohou nabízet jen omezené množství. Proto jsou tyto hypotéky dražší a ručením druhou nemovitostí byste dosáhla na lepší úrok (např. 2,5% místo 3%).

Hypotéka 900 000 Kč se splatností 30 let a úrokem 2,89% vychází na měsíční splátku cca 3 700 Kč. Na živobytí by Vám tak měsíčně zůstávalo jen 8 300 Kč. To je přesně na hranici - nemohu Vám zaručit úspěch, ale osobně bych to určitě zkusil. Šance tam je a ne malá (zejména při ručení druhou nemovitostí by splátka s lepším úrokem klesla na 3 500 Kč). Vyplňte prosím hypoteční kalkulačku a kolegové se Vás pokusí oslovit s konkrétní nabídkou.

Question 11

⭐ Úvěr ze stavebního spoření

Accepted Answer

Dobrý den,

ano, ale stavební spořitelny si za refinancování během překlenovací části úvěru účtují nemalé penále. Nechte si vaší stavební spořitelnou vyčíslit poplatek za předčasné splacení úvěru a pak posuďte, nakolik se Vám to vyplatí. Obvykle bývá lepší domluvit bezplatně zrychlené splácení (umožňují-li to smluvní podmínky), aby překlenovací fáze skončila co nejdříve.

Question 12

⭐ Hypoúvěr

Accepted Answer

Dobrý den,

hypoúvěrem se obvykle rozumí zajištěný úvěr ze stavebního spoření, který kombinuje parametry hypotéky a úvěru ze stavebního spoření. Klasický úvěr ze stavebního spoření není jištěn zástavním právem k nemovitosti (je vhodný např. k financování družstevního bytu), a proto je oproti hypotéce dražší (technicky se skládá z překlenovací/spořící části a řádného úvěru). Máte-li kvalitní nemovitost do zástavy, doporučil bych spíše klasickou hypotéku, která Vás vyjde levněji. Naopak v případě problematické nemovitosti (nemožnost zástavy) je lepší využít úvěr ze stavebního spoření.

Question 13

⭐ Peníze navíc

Accepted Answer

Dobrý den,

nejsme vaše banka, ale poradenský portál. O jakou banku se jedná? Jaký typ úvěru máte sjednaný - hypotéku nebo překlenovací úvěr? Jedná-li se o překlenovací úvěr, kdy momentem kolaudace a zápisem nemovitosti a bankovní zástavy do katastru dochází k transformaci na řádnou hypotéku, pak se s bankou určitě lze domluvit na prodlouženém termínu kolaudace. Ohledně peněz navíc bude záležet na výši sjednaného úvěru (doposud čerpané částky) a hodnotě nemovitosti (banka nemůže půjčit více než 90% z celkové hodnoty pozemku a stavby).

Question 14

⭐ Mám šanci získat hypotéku?

Accepted Answer

Dobrý den,

banka může do příjmu žadatelů o úvěr započítat jen pracovní smlouvy na dobu neurčitou, což brigády obvykle nejsou. Váš přítel ale s příjmem 22 000 Kč měsíčně čistého na hypotéku ve výši 2 mil. Kč na 30 let dosáhne (úrok 2,2-2,4%, měsíční splátka 7 600 - 7 800 Kč). Nezbytně nutné je mít našetřeno z vlastních zdrojů min. 10% z hodnoty nemovitosti (200 000 Kč při hypotéce 2 mil. Kč), pro lepší úrok ideálně 15-20% (min. 350 000 Kč). Vyplníte-li hypoteční kalkulačku, tak se Vás kolegové pokusí oslovit s konkrétní nabídkou.

Question 15

⭐ Na pozemek a stavbu domu

Accepted Answer

Dobrý den,

takto flexibilní hypotéku bohužel žádná banka nenabízí. Hypotéka se vždy sjednává na konkrétní částku bez možnosti dalšího navýšení. Průměrná sazba hypoték se blíží 2,5% (fixace na 5 let), hypotéky do 1-1,5 mil. Kč banky poskytují ještě dráž (obvykle +0,2%). K tomu složitější administrativa, ocenění nemovitosti, zápis zástavy na katastru. Pokud Vám chybí jen 700 000 Kč, doporučuji spíše klasickou půjčku (např. Air Bank s úrokem 4,9%), kterou můžete kdykoliv splatit či refinancovat (např. budoucí hypotékou na stavbu RD) bez sankcí.

Na druhou stranu jsou dnes hypotéky stále velmi levné a v příštích letech určitě podraží. Proto by se možná vyplatilo si vzít nyní hypotéku na pozemek i stavbu RD. S vlastními úsporami 300 000 Kč Vám banky půjčí až 2,7 mil. Kč (úrok 90% hypotéky bude mírně vyšší, cca 3%, ale stále nižší než půjčka či cena 80% hypotéky sjednané za rok). Přijde na to, kolik vyděláváte, jak rychle chcete splácet, jaký máte rozpočet na stavbu RD či budete-li stavět dodavatelsky (rychle) nebo svépomocí (pomalu, ale mezitím vyděláte další peníze).

Question 16

⭐ Lze započítat důchod jako příjem?

Accepted Answer

Dobrý den,

důchody (starobní, invalidní, vdovský) lze započítat do uznatelného příjmu. Banky však obvykle nepůjčují osobám starším 65 let, resp. požadují, aby byl důchod doplacen před odchodem do penze.

Question 17

⭐ Zrušení kreditky a kontokorentu

Accepted Answer

Dobrý den,

děkuji za doplnění. V tomto případě se zdá, že KB nevadila jedna opožděná splátka úvěru ve výši 500 Kč, ale Váš nižší příjem. V registrech máte zapsané všechny půjčky, i nečerpané (jen schválené) povolené úvěrové rámce (které byste mohl kdykoliv čerpat). KB vyhodnotila, že pokud byste si mimo hypotéku půjčil další peníze skrz kontokorent a kreditní kartu, pak by Váš současný příjem nemusel stačit na splácení všech 3 úvěrů. Proto žádá zrušení kreditky a kontokorentu.

Question 18

⭐ Záznam v registrech

Accepted Answer

Dobrý den,

děkuji za doplnění. Zpožděná splátka (byť jediná a v nízké hodnotě) může být u KB i ostatních bank problém. Zkuste Equa bank, která tyto drobné prohřešky toleruje výměnou za vyšší úrok. Kontokorent i kreditní kartu lze zrušit neprodleně, nicméně toto by Vám pomohlo jen tehdy, když by banka vyhodnotila Váš příjem jako nedostatečný.

Question 19

⭐ Fixace

Accepted Answer

Dobrý den,

fixace funguje tak, že po sjednanou dobu (např. 10 let) Vám banka garantuje předem dohodnutý úrok, který se nemění. Očekáváte-li v budoucnu růst sazeb, spíše se vyplatí delší fixace (dnešní situace) a naopak.

Záznam v registrech o zamítnuté žádosti o hypotéku u KB bude viditelný. Nevíte, proč Vám banka úvěr odmítla? O hypotéku můžete žádat kolikrát chcete, ale pokud existuje závažný důvod, proč jste hned napoprvé neuspěl (nízký příjem, nedostatečné vlastní zdroje, pracovní smlouva na dobu určitou, záznamy v registrech), nemá smysl žádat znovu, dokud problém není vyřešen.

Question 20

⭐ Jak banky posuzují bonitu klientů

Accepted Answer

Dobrý den,

většina bank posuzuje bonitu klientů právě dle Vámi zmíněných klasických kritérií (výše příjmu, záznamy v registrech, atd.). Nicméně pokud by banky chtěly, mohly by klienty žádající o úvěr skórovat i dle jakýchkoliv jiných parametrů. Umím si představit, že v budoucnosti budou do hry stále více vstupovat parametry osobního finančního zdraví (za nákup cigaret, alkoholu, útratu v kasínu či nadměrné utrácení získáte negativní body a naopak za spořivost a dodržování dostatečné rezervy na účtu plusové body). Osobně drobnou útratu v sázkové kanceláři nevidím vůbec jako problematickou (pokud tam nenecháváte pravidelně výraznou část své výplaty), určitě bych takového žadatele o úvěr neodmítl. Na druhou stranu, banka může odmítnout kohokoliv z téměř zcela libovolného důvodu (či bez udání důvodu). Nejedná se o diskriminaci či znevýhodňování. Na bankovní služby ani půjčení peněz není právní nárok.

Doporučuji požádat o úvěr v jiné bance. Nebo vyplňte hypoteční kalkulačku zde a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Hypoteční poradna - strana 95

Hypoteční poradna vám pomáhá

Proč si vzít hypotéku?

Než požádáte o hypotéku

Jak na hypotéku?

Fixace úrokových sazeb

Kreditní karty

Vlastní úspory

Refinancování

Bonita žadatele

Příjem ze zahraničí

Investiční na pronájem

Nestíhám splácet

Koupě pozemku a stavba domu

Nízký příjem

Úvěr ze stavebního spoření

Hypoúvěr

Peníze navíc

Mám šanci získat hypotéku?

Na pozemek a stavbu domu

Lze započítat důchod jako příjem?

Zrušení kreditky a kontokorentu

Záznam v registrech

Fixace

Jak banky posuzují bonitu klientů

Zeptejte se odborníků na bankovnictví a finance