Question 1

⭐ Na stavbu domu

Accepted Answer

Dobrý den,

s průměrnou čistou měsíční mzdou 20 000 Kč hypotéku ve výši 2 mil. Kč a splatností 30 let získáte (úrok cca 2,5%, splátka 7 900 Kč). Banky nevyžadují mít na účtu vlastní peníze, jen Vám nepůjčí více než 90% z hodnoty nemovitosti. Má-li pozemek hodnotu 2,2 mil. Kč, pak Vám banka 2 mil. Kč půjčí (nezávisle na výši hotovosti na účtu). Vyplňte prosím formulář hypoteční kalkulačka a kolegové se Vás pokusí oslovit s lepší neveřejnou nabídkou.

Question 2

⭐ Na rekonstrukci

Accepted Answer

Dobrý den,

máte 2 možnosti:

1) hypotéka s úrokem 2,5-3%, splatnost až 30 let, ručení nemovitostí (banka půjčí max. 90% z hodnoty nemovitosti), mimořádná splátka bez poplatků ročně až 25%, složitější papírování (odhadce musí stanovit hodnotu nemovitosti, na katastru se zapisuje zástavní právo ve prospěch banky)

2) půjčka s úrokem 5%, splatnost až 10 let, bez ručení nemovitostí, úvěr lze splatit mimořádně kdykoliv, jednodušší papírování

V obou případech si lepší banky neúčtují žádné poplatky za sjednání ani vedení úvěru. Vždy je vyžadováno doložení příjmů a doplacení úvěru nejpozději v 65 letech (výjimečně 70 let).

Vzhledem k Vašim možnostem splácet (max. 4 000 Kč/měsíc) půjčka padá, neboť měsíční splátka úvěru 600 000 Kč na 10 let vychází na necelých 8 000 Kč. Splátka u hypotéky na 20 let je příznivější (3 200 Kč/měsíc). Vyplňte prosím formulář hypotéční kalkulačka a kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 3

⭐ Na investici

Accepted Answer

Dobrý den,

banky Vám mohou na hypotéku půjčit max. 90% z hodnoty nemovitosti (ať už to bude hypotéka na bydlení nebo na investici). Jak píšete, investiční hypotéky mají kratší splatnost, vyšší úrok a nižší LTV, neboť jsou rizikovější oproti hypotékám na bydlení. Některé banky mají pro investiční hypotéky na pronájem i vyšší LTV, ale požadují ručení obytnou nemovitostí. Platí vztah "čím méně riziková nemovitost, tím vyšší LTV". Obytné nemovitosti jsou méně rizikové, komerční a výrobní prostory více.

Pro schválení hypotéky bude banka vyžadovat ocenění nemovitosti odhadcem. Ten v odhadu zmíní, o jakou nemovitost se jedná (na bydlení či penzion na pronájem). Mimo odhadu banka nemá jak zjistit, jestli pronajímáte více, než je smluvně dohodnuto. Ale v případě nedodržení podmínek úvěrové smlouvy Vám může banka úvěr kdykoliv vypovědět a požadovat peníze zpět ihned.

Vyplníte-li hypotéční kalkulačku, kolegové se Vás pokusí oslovit s konkrétní nabídkou.

Question 4

⭐ Konsolidace půjček a hypotéky

Accepted Answer

Dobrý den,

banky mohou půjčit max. 90% z hodnoty nemovitosti. Proto Vám dříve nemohly poskytnout 100%. Rekonstrukcí jistě došlo ke zhodnocení nemovitosti, takže pokud by se udělal nový odhad a hodnota nemovitosti by byla necelé 4 mil. Kč, pak by nebyl problém refinancovat hypotéku 3,5 mil. Kč. Bude-li hodnota nemovitosti nižší než 3,85 mil. Kč, pak konsolidace bohužel možná nebude.

Question 5

⭐ Hypotéka a úvěr na rekonstrukci

Accepted Answer

Dobrý den,

s příjmem 44 000 Kč a měsíčními splátkami současné půjčky ve výši 5 500 Kč byste s přítelkyní na nový úvěr 600 000 Kč měli stále dosáhnout. Banky nemohou na hypotéku půjčit více než 90% zástavní hodnoty nemovitosti, tedy 10% z 350 000 Kč byste museli mít našetřeno z vlastních zdrojů (pro lepší úrok 20%). A zbylých 250 000 Kč na rekonstrukci by bylo formou půjčky.

V nejhorším případě (600 000 Kč formou půjčky) vychází měsíční splátka při RPSN 5% a splatnosti 8 let na zhruba 7 500 Kč. Dohromady byste tak se současnou půjčku spláceli 13 000 Kč měsíčně a na živobytí by Vám zůstávalo 31 000 Kč, z čehož dvě dospělé osoby a jedno dítě vyžijí.

Question 6

⭐ Insolvence a záznamy v registrech

Accepted Answer

Dobrý den,

sama na hypotéku s příjmem 27 000 Kč, 4 dětmi a záznamy v registrech nedosáhnete, takže žádat o úvěr budete muset dohromady s přítelem. Jenže tomu nikdo nepůjčí dalších 4-5 let od skončení insolvence. O hypotéku tak budete moci požádat společně nejdříve za 5 let. Banka Vám půjčí max. 90% z hodnoty nemovitosti (s lepším úrokem jen 80%), takže 10-20% je třeba našetřit z vlastních zdrojů. Banky vyžadují pracovní smlouvu na dobu neurčitou a nebýt ve zkušební ani výpovědní lhůtě.

Question 7

⭐ Mám šanci získat hypotéku?

Accepted Answer

Dobrý den,

úvěrů můžete mít sjednané libovolné množství, ale vždy je musíte být schopen splácet. Kolik chcete půjčit na hypotéku a s jakou dobou splatnosti? Kolik Vám aktuálně zbývá doplatit na půjčce, jak dlouho ještě budete splácet a kolik činí měsíční splátka?

S čistým příjmem 22 000 Kč jste schopen splácet max. 10-11 000 Kč měsíčně. Od toho odečtěte splátku půjčky a dostanete max. možnou splátku hypotéky. Hypotéku můžete splácet max. 38 let (v 65 letech půjdete do důchodu). Z toho Vám banka spočítá, kolik Vám může půjčit.

Question 8

⭐ Kdo platí poplatky na katastru?

Accepted Answer

Dobrý den,

téměř všechny banky mají uvedeno v obchodních podmínkách a sazebnících, že náklady spojené se zápisem a výmazem zástavního práva na katastru (1 000 Kč) platí klient. Proto doporučuji tento poplatek bance uhradit, neboť jste se k němu zavázala podpisem smlouvy o hypotéčním úvěru (podpisem jste souhlasila s obchodními podmínkami a sazebníkem).

Většina bank dnes neúčtuje poplatky za sjednání a vedení úvěru, kterou jsou přímo integrované do úrokové sazby. To mi přijde správné. S poplatky za katastr je to ale složitější. Někdo splácí celý úvěr u jedné banky, jiný banku mění každých 5 let (a každých 5 let tedy putují na katastr dvě žádosti o výmaz zástavního práva pro starou banku a zápis zástavního práva pro novou banku). Stát navíc občas výši správních poplatků změní. Proto je pro všechny spravedlivější, když si tyto úkony platí klient sám. Jinak byste v plošně účtované vyšší úrokové sazbě třeba dotovala ostatní klienty, kteří častěji refinancují.

Question 9

⭐ Doklady potřebné k vyřízení úvěru

Accepted Answer

Dobrý den,

přestože majitelem nemovitosti je jen jeden z manželů, manželé jsou po finanční a právní stránce velmi provázáni. Za dluhy jednoho ručí automaticky i druhý, exekuce na jednoho z manželů postihuje majetek druhého z manželů, atd. Proto může mít banka zájem i o prověření manželky, které se jinak realitní obchod přímo netýká.

Question 10

⭐ Rekreační objekt bez přístupu

Accepted Answer

Dobrý den, když nakupujete nemovitost musíte především sama důkladně vše prověřit, a to bez ohledu jestli nákup financujete vlastními prostředky či hypotékou. Banka není povinna dělat důkladný průzkum nemovitosti, jen prověří rizikovost financování a hlavně ocení Vaši schopnost splácet.

Reklamovat u banky tedy určitě nic nemůžete. Chcete-li nemovitost prodat levně a výnos nebude stačit na úhradu hypotéky v plné výši, počítejte s tím, že banka bude vymáhat plnění až do výše aktuálního salda jistiny a příslušenství.

Z vašeho dotazu není jasné jestli přístupová cesta patřila uvedené soukromé společnosti již při vašem nákupu rekreačního objektu a není jasná doba vlastnictví nemovitosti? Moje doporučení tedy je, abyste prověřila, jestli se na vás nevztahuje institut "vydržení věcného břemene přístupu"?! Stručně řečeno, pokud 10 let přistupujete na svůj pozemek přes cizí pozemek, vzniklo vám ze zákona právo přístupu.
Obdobně jako vlastník stavby můžete zkusit uplatnit "právo nezbytné cesty", když aktuální občanský zákoník umožňuje, abyste požádala soud o přístup ke stavbě i přes cizí pozemek, pokud přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak.V uvedených případech již půjde o složitější a delší řešení, tj. s největší pravděpodobností budete muset najmout právníka.

Question 11

⭐ Úvěr 300 000 Kč na byt

Accepted Answer

Dobrý den,

pořízení vlastního bydlení určitě chválím, ale získat úvěr 250-300 000 Kč může být v důchodovém věku problém. Půjčka 250 000 Kč s RPSN 7% a splatností 8 let vychází na měsíční splátku necelých 3 500 Kč. Z důchodu by Vám tak zbylo jen 10 500 Kč. Poplatky za vlastní byt a energie počítejte cca 4 000 Kč. Vyžijete měsíčně jen za 6 500 Kč? Co budete dělat, když se rozbije pračka? Také byste tím přišla o veškerou naspořenou rezervu na důchod (200 000 Kč).

V nájmu Vám samozřejmě nebude o moc lépe, nájemné bude pravděpodobně vyšší než splátka půjčky. Nejlepší by byla domluva s dětmi. Třeba aby Vám darovaly oněch chybějících 250 000 Kč a Vy jim za to odkážete byt.

Question 12

⭐ Překlenovací úvěr nebo hypotéka

Accepted Answer

Dobrý den,

hypotéku ve výši 1,5 mil. Kč s fixací na 5 let seženete za 2,3-2,7%. Překlenovací úvěry jsou úročeny více, obvykle 4-5%. Dobře si spočítejte, jestli se Vám vyplatí dvojnásobně vysoký úrok u překlenovacího úvěru. Ne na každou rekonstrukci potřebujete stavební povolení (zejména ne tehdy, pokud nezasahujete do nosné konstrukce a neměníte vzhled stavby). Od 1/2018 je navíc možné provádět stavby a rekonstrukce RD jen na ohlášku. Banky vyžadují stavební povolení (nebo územní souhlas) obvykle jen u novostaveb (ne rekonstrukcí).

Question 13

⭐ Úvěr ze stavebního spoření

Accepted Answer

Dobrý den,

úrok 6,2% je skutečně velmi vysoký. Hypotéku lze pořídit za 2,5% (fix na 5 let) a půjčku 300 000 Kč a více za 5%. Kolik měsíčně splácíte? Budete schopni splácet úvěr i v důchodu? Většina bank požaduje doplacení úvěru nejpozději v 65 letech, výjimečně v 70 letech. Možnost refinancování závisí na podmínkách úvěru, které jste si sjednali s Wüstenrot. Je váš úvěr ze stavebního spoření v překlenovací fázi? (v tomto období bývá refinancování velmi obtížné, resp. za vysoký poplatek/sankci) Naopak nejlepší je úvěr ze stavebního spoření refinancovat v momentě skončení překlenovací fáze (to je obvykle bez sankce).

Question 14

⭐ Refinancování

Accepted Answer

Dobrý den,

nejsme banka, ale poradenský portál. Zde je přehled úrokových sazeb pro refinancování hypoték. Doporučuji Fio banku, Wüstenrot či Equa bank.

Question 15

⭐ Jak doložit výši příjmů

Accepted Answer

Dobrý den,

některé banky vyžadují pouze potvrzení o výši příjmu ze mzdové účtárny, jiné banky chtějí doložit i výpis z účtu za posledních 3-6 měsíců. Důrazně nedoporučuji falšovat výši příjmů - to by byl úvěrový podvod. Banka by následně mohla pro porušení smluvních podmínek úvěrovou smlouvu kdykoliv vypovědět a požadovat po Vás navrácení celé částky zpět a to ihned (což by pravděpodobně vedlo k okamžitému prodeji nemovitosti).

Question 16

⭐ Variabilní úroková sazba

Accepted Answer

Dobrý den,

variabilní úrokovou sazbu nabízí většina bank. Situaci by šlo taktéž řešit kratší fixací (na 1-3 roky). Překlenovací úvěry bývají obvykle dražší, neboť se sjednávají převážně tehdy, kdy dočasně není možné ručit nemovitostí.

Hypotéka 3 mil. Kč na 30 let vychází na měsíční splátku cca 11 5000 Kč. Máte dostatečný příjem na pokrytí této měsíční splátky? Pokud ano, doporučuji hypotéku s fixací úrokové sazby na 3 roky (tento fix vychází u většiny bank nejvýhodněji). Budete mít dostatek času na prodej domu a nebudete platit zbytečně vysoké úroky z překlenovacího úvěru. Peníze utržené z prodeje domu můžete mít uložené až do výročí fixace na termínovaném vkladu (např. termín 2 roky od J&T Banky za 1,5%).

Question 17

⭐ Ručení nemovitostí

Accepted Answer

Dobrý den,

děkuji za doplnění. Ručení penězi u hypotéky pro snížení LTV nedává smysl, neboť investováním vlastních peněz do koupi nemovitosti klesá LTV samo od sebe. Hypotéka = úvěr s ručením nemovitostí. Hypotéka bez ručení nemovitostí je protimluv. U hypotéky je třeba vždy ručit nemovitostí.

Question 18

⭐ Ručení nemovitostí

Accepted Answer

Dobrý den,

co myslíte oním "ručením jistotou"? U hypotéky je třeba vždy ručit nemovitostí. Banka do zástavy nemůže akceptovat auto ani jiné aktivum.

Question 19

⭐ Mám šanci získat hypotéku?

Accepted Answer

Dobrý den,

pro cizince ze zemí mimo EU (Ukrajina) platí, že musí mít trvalé bydliště v ČR. Pak může požádat o hypotéku. Otázkou je, bude-li celkový příjem rodiny 27 600 Kč dostatečný. Hypotéka 3 mil. Kč na 30 let vychází na měsíční splátku 12 000 Kč. Bude stačit celé rodině na živobytí 15 600 Kč měsíčně? Jen energie a poplatky do fondu oprav vyjdou cca na 5 000 Kč. Jídlo pro 3 počítejte 6 000 Kč. Zbývá Vám 4 200 Kč na vše ostatní, což při nejlepší vůli nemůže stačit. Jednou se porouchá pračka nebo lednice a nemáte za co koupit novou. Pro miminko bude třeba koupit výbavu (kočárek, postýlka, oblečení, plenky, atd. - cca 20 000 Kč). Banka Vám půjčí max. 90% z hodnoty nemovitosti, takže musíte mít z vlastních úspor min. 10% z kupní ceny.

Question 20

⭐ Ručení bytem rodičů

Accepted Answer

Dobrý den,

banky Vám mohou půjčit až 90% z hodnoty zastavovaných nemovitostí, tedy v případě ručení nejen kupovanou nemovitostí ale i bytem rodičů lze získat dodatečné peníze i na provizi RK. Nicméně důrazně doporučuji z toho byt rodičů vynechat. Stane se nečekaná událost a bez střechy nad hlavou skončíte nejen vy, ale i vaši rodiče. Zatímco vy si s nastalou nepříjemnou situací poradíte (jste mladí, ekonomicky aktivní, dobře uplatnitelní na trhu práce), rodičům před odchodem do penze tím zničíte poklidné stáří.

Hypoteční poradna - strana 94

Hypoteční poradna vám pomáhá

Proč si vzít hypotéku?

Než požádáte o hypotéku

Jak na hypotéku?

Na stavbu domu

Na rekonstrukci

Na investici

Konsolidace půjček a hypotéky

Hypotéka a úvěr na rekonstrukci

Insolvence a záznamy v registrech

Mám šanci získat hypotéku?

Kdo platí poplatky na katastru?

Doklady potřebné k vyřízení úvěru

Rekreační objekt bez přístupu

Úvěr 300 000 Kč na byt

Překlenovací úvěr nebo hypotéka

Úvěr ze stavebního spoření

Refinancování

Jak doložit výši příjmů

Variabilní úroková sazba

Ručení nemovitostí

Ručení nemovitostí

Mám šanci získat hypotéku?

Ručení bytem rodičů

Zeptejte se odborníků na bankovnictví a finance