Question 1

⭐ Bonita žadatele o hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

předpokládám, že ručit se bude hlavně nově kupovanou nemovitostí (samotný současný byt za 1,1 mil. Kč by na hypotéku ve výši 2 mil. Kč samozřejmě nestačil).

Jinak s bonitou problém nebude. Měsíční splátka úvěru 2 mil. Kč na 30 let s úrokem 1,99% (fixace na 5 let) vychází na necelých 7 500 Kč, přičemž Vaše měsíční maximum je kolem 10 000 Kč.

Question 2

⭐ Bonita OSVČ

Accepted Answer

Dobrý den,

u OSVČ je to takto: základ daně = hrubá mzda, tedy 560 000/12 = 46,66 tis. Kč/měsíc. Čistá mzda = HM*(1- (0,2-0,3)) = 32,66-37,33 tis. Kč. Koeficient hrubá/čistá mzda se může dle banky lišit v tomto intervalu. Banka příjem OSVČ počítá vždy na základě daňového přiznání roku minulého.

Na životní minimum banka počítá 10-12 tis. Kč, tedy přinejhorším Vám povolí splácet 20 tis. Kč měsíčně, což je slušné. Vystačí to na hypotéku až 5,5 mil. Kč při splatnosti 30 let (max. 90% LTV s úrokem 1,99%).

Question 3

⭐ Kolik si lze půjčit

Accepted Answer

Dobrý den,

maximální výše úvěru je dána maximální možnou dobou splácení a maximální možnou měsíční splátkou, která je závislá na výši platu. Větší peníze než pár desítek tisíc korun se nepůjčují lidem nad 70 let a žádný úvěr nelze sjednat na déle než 40let (část bank má ale limit splatnosti 30 let a věkový limit 65 let).

Výše měsíční splátky je plně limitována čistým měsíčním příjmem. Obyčejný člověk bez závazků, dluhů a rodiny má životní minimum obvykle bankou stanovené na 8 000 Kč. K tomu se přidávám rezerva dle výše úvěru (spotřebitelský úvěr = pár desítek tisíc korun = nulová rezerva, hypotéka v řádu milionů - několikatisícová rezerva).

Př. ve 40 letech s příjmem 20 000 Kč čistého měsíčně lze splácet maximálně 8-9 000 Kč měsíčně po dobu 25-30 let. 2 mil. Kč je možné si půjčit při dnešním úroku 2% na 25 let se splátkou 8 500 Kč.

Obecně více než 200 000 Kč si nepůjčovat jinak než na hypotéku (se zástavou nemovitosti za účelem koupě nemovitosti). Nejlevnější spotřebitelský úvěr má úrok 10%, čili 5x tolik co hypotéka. A to je ohromný rozdíl.

Question 4

⭐ Refinancování hypotéky

Accepted Answer

Dobrý den,

nejsme vaše banka, ale poradenský portál. Nejste-li spokojen s přístupem vaší banky, není nic snazšího než přejít ke konkurenci - na trhu je přes 20 bank poskytující hypotéční úvěry. Já osobně velmi nerad chodím na pobočky a cením si možnosti vše vyřídit online - třeba pro Vás bude zajímavá nabídka Air Bank na převod hypotéky, kde je téměř celý proces online bez nutnosti navštívit pobočku.

Nejlepší úrok a podmínky dnes nabízí Fio Banka. Velmi dobře je na tom i Equa Bank a Wüstenrot. Vždy se vyplatí poptat refinancování hypotéky u více bank a následně smlouvat "konkurence mi dala tento úrok, dáte lepší nabídku?".

Question 5

⭐ Kde si vzít hypotéku?

Accepted Answer

Dobrý den,

doporučuji se jakékoliv formě úvěru kombinované se stavebním spořením vyhnout obloukem. Háček je v tom jednoduchý. V první fázi máte překlenovací úvěr ze stavebního spoření, což znamená, že máte od banky půjčenou plnou částku (třeba oněch 3,15 mil. Kč) a všechny Vaše měsíční splátky nejdou na splacení tohoto úvěru, nýbrž na stavební spoření). Což znamená, že úrok z úvěru se neustále počítá z plné částky 3,15 mil. Kč a neklesá. Jedinou útěchou je úrok ze stavebního spoření (1%), kterým jsou úročeny Vaše splátky. Nicméně na tomto "vyčůraném" mechanismu tratíte rozdíl 0,89%.

Až ve stavebním spoření naspoříte ze splátek předem dohodnutou část z úvěru (obvykle 40%, tedy po té co splatíte/naspoříte 1,26 mil. Kč - zhruba 10 let), teprve tehdy skončí první fáze překlenovacího úvěru ze stavebního spoření a Vy se dostanete do druhé fáze, kdy je tento úvěr překlasifikován na klasickou hypotéku, kde už nespoříte, ale skutečně splácíte, tedy úroky se od tohoto momentu začínají počítat pouze ze zůstatku úvěru (a ne z plné původně půjčené částky).

Tento trik používají všechny stavební spořitelny mimo Wüstenrot, který jako jediný nabízí normální hypotéku.

Nejlepší podmínky dnes nabízí Fio Banka (1,98% bez poplatků a nutných pojištění), Wüstenrot (1,89%, ale s poplatkem 150 Kč měsíčně, 2900 Kč za sjednání úvěru a při nesjednání předraženého pojištění přirážka +0,2% k úroku), Equa Bank (1,99%, bez poplatků, ale s povinným pojištěním). Zde je kompletní porovnání všech hypoték. Úrok nabízejí skoro všichni stejný - 1,99%, tedy pozornost věnujte poplatkům a zejména poznámkám pod čarou o navyšování úroku za nesjednání dalších předražených produktů banky.

Question 6

⭐

Accepted Answer

Dobrý den,

100% hypotéku nedoporučuji, neboť úrok je oproti normální hypotéce výrazně vyšší. Standardní hypotéku do 90% LTV pořídíte dnes s úrokem 1,99%. Hypotéku se 100% LTV s úrokem téměř dvojnásobným (3,5-4%). Při délce splácení 25 let činí rozdíl v měsíční splátce zhruba 2 000 Kč (standardní hypotéka 8 000 Kč, 100% hypotéka 10 000 Kč), tedy každý rok byste tratil 24 000 Kč.

Celkové příjmy jsou 46 020 Kč, výdaje 17 000 Kč, tedy zůstává 29 000 Kč na 4 členy domácnosti a splátku úvěru 10 000 Kč, což je akceptovatelné. Doporučuji Equa Bank s úrokem 3,69%. Ale důkladně si zvažte, zda by se nevyplatilo rok počkat a nenašetřit aspoň těch 190 000 Kč (10%).

Question 7

⭐ Mám šanci získat hypotéku?

Accepted Answer

Dobrý den,

celkové příjmy domácnosti jsou tedy 29 500 Kč měsíčně a na splátky současných dluhů jde 5 000 Kč, tedy zbývá 24 500 Kč na 3 vyživované osoby. Hypotéka 2 mil. Kč při úroku 1,99% a splatnosti 30 let vychází na 7 400 Kč. Větší splátku banka nepovolí a i tak to bude o fous, neboť na 3 vyživované osoby pak zbývá jen 17 100 Kč.

Kolik činí zástavní hodnota nemovitosti? Banka za těchto okolností nepůjčí více než 90% LTV, tedy pro 2 mil. Kč je třeba kupovat nemovitost min. za 2 222 000 Kč, tedy přes 200 tisíc Kč dát z vlastních zdrojů. Současný spotřebitelský úvěr (250 tisíc Kč) refinancovat hypotékou možné je, ale opět musí být dodrženo 90% LTV, tedy kupovat dům za 2,22 mil Kč, na který bude třeba dát 470 tisíc Kč z vlastní kapsy. Pro splatnost 30 let je max. přípustný věk 35, výjimečně 40 let (aby se to stihlo splatit do důchodu).

Napište mi prosím více informací o kupované nemovitosti, resp. jestli splňujeme výše uvedené předpoklady a já Vám následně doporučím vhodnou banku.

Question 8

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

pokud budete kupovat nemovitost v ČR s českou kupní smlouvou, budete potřebovat přeložit do českého jazyka jen potvrzení o příjmu (kde musí být specifikováno, že nejste ve zkušební lhůtě, ve výpovědní lhůtě a že smlouva je na dobu neurčitou). Dobré je kontaktovat přímo banku, u které si chcete vzít úvěr, a přesně se dohodnout, jaký překlad je pro ni akceptovatelný (ověřený notářem či méně formální).

Pokud budete kupovat nemovitost v zahraničí v EUR, je dobré zvážit, zda-li se hypotéka v korunách vyplatí. EUR/CZK je nyní na 27,5 (uměle oslabeno intervencemi ČNB) - v létě příštího roku se očekává posílení až k 25. Koruny pro Vás budou dražší a máte-li příjem v EUR a platíte-li nemovitost v zahraničí v EUR, dluh vám vlivem kurzového rozdílu naroste sám od sebe.

Question 9

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

zkontrolujte si zápis v katastru nemovitostí (přes online náhled zdarma), zda na domu nevázne zástavní právo ve prospěch banky. Dále navštivte přímo pobočku České spořitelny, kde Vám potvrdí stav/zaplacení půjčky.

Question 10

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

nejsme vaše banka, ale poradenský portál - rozsah pojištění schopnosti splácet a inkasování pojistného plnění doporučuji řešit přímo s vaší bankou, u které máte úvěr sjednán (a která vám sjednala i ono doplňkové pojištění).

Obecně, pro aktivaci ochrany pojištění schopnosti splácet pro nemoc je třeba pojišťovně (či bance, která pojistku sjednala) doložit lékařskou zprávu prokazující pracovní neschopnost (zamítnutá neschopenka od VZP nevadí, nemá na to vliv). Nevím přesně, jak široké pojistné krytí má vaše pojistka, ale obecně se bohužel nejedná o příliš nápomocný nástroj. Rozsah pojistného krytí bývá obvykle jen na pár měsíců, ne více než rok. Tedy pro dlouhodobé onemocnění nevhodné.

Problém doporučuji řešit co nejdříve, ale i tak může být bohužel již pozdě, neboť nějaké peníze třeba z pojišťovny po čase dostanete, ale mezitím již bude insolvenční řízení dokonáno a zástava dávno zpeněžena.

Question 11

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

hypotéka od Komerční banky se docela prodraží, UniCredit Bank je nejdražší bankou v ČR - viz náš článek o hypotékách zde. Zkuste spíše Fio, Wüstenrot nebo Equa Bank.

Pro získání hypotéky potřebujete potvrzení o výši příjmů a pracovní smlouvu na dobu neurčitou (akceptace smlouvy na dobu určitou + příslib prodloužení je na benevolenci banky - je šance toto akceptovat v případě příslibu prodloužení smlouvy na dobu neurčitou, ale opětovné prodloužení na dobu určitou je u bank téměř bez šance). Bez doložení příjmu sice banky taky půjčují, ale úrok je minimálně dvojnásobný.

V případě komplikací doporučuji Hypoteční banku, která také není nejlevnější, ale umí řešit i to, co jiné banky odmítají.

Question 12

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

postačí doložit potvrzení o příjmu - překlad do češtiny musí obsahovat tyto 4 informace:

výši průměrného čistého měsíčního příjmu
potvrzení, že nejste ve zkušební lhůtě
potvrzení, že nejste ve výpovědní lhůtě
potvrzení, že pracovní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou

Předpokládám, že budete kupovat nemovitost v ČR. Na nákup nemovitosti v zahraničí banky půjčují velmi zřídka a jen pro vybrané země.

Question 13

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

stavební spořitelny poskytují úvěry ze stavebního spoření, ne hypotéky. Tyto úvěry jsou oproti hypotékám extrémně nevýhodné, tedy úvěr od stavební spořitelny důrazně nedoporučuji. Pro hypotéku doporučuji Equa Bank, Fio banku, Wüstenrot hypoteční banku (ne stavební spořitelnu), úrok 1,9-2%, více info v našem srovnávači hypoték zde.

Question 14

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

ano, hypoteční úvěr od jakékoliv banky musí být vždy kryt zástavním právem k obytné nemovitosti (za tuto zástavu Vám pak banka může nabídnout výhodný úrok 2% a ne 10%, jako u spotřebitelských úvěrů bez zástavy, protože je to pro banku menší riziko).

Tedy je potřeba doložit znalecký posudek o zástavní hodnotě nemovitosti. Posudek musí vypracovat smluvní odhadce banky, ve které si berete úvěr - banka Vám ho zajistí, za paušální cenu cca 3 000 Kč v případě bytu. Jiný odhadce přípustný není (banka by se nemohla spolehnout na kvalitu posudku).

Více info o oceňování pro účely hypotéky zde v našem článku Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven.

Question 15

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

naši operátoři jsou Vám samozřejmě k dispozici, ale obávám se, že nic více než již bylo zmíněno v odpovědi níže poradit nelze. Stručně to lze shrnout takto:

žádná banka Vaší sestře nepůjčí, neboť by to neměla z čeho splácet
nebankovní poskytovatelé půjček by ji půjčili rádi, ale zároveň by ji velmi rychle připravili o střechu nad hlavou
možným řešením je dům prodat a třeba se i přestěhovat do menšího (ale neumím si představit, jak si toto organizuje osamocený senior v pokročilém věku - to by možná napáchalo více škody než užitku)

Ať tak či onak, bez pomoci rodiny to nepůjde. Osamocený senior s drahou nemovitostí je přímo ideálním kandidátem na podvody všeho druhu. Jakýkoliv takto závažný úkon (prodej nemovitosti, úvěry, stěhování) prováděný bez asistence rodiny skončí spíše špatně.

Question 16

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

z čeho by paní ve svých 76 letech úvěr splácela? Banka může poskytnout úvěr jen tomu, kdo bude schopen splácet. Domek do zástavy je sice hezká věc, ale paní by podle všeho nezvládla uhradit ani první splátku (když si chce půjčit na spotřebu) a dům by rychle skončil v exekuci - toto nedoporučuji.

Paní nepotřebuje úvěr, protože by ho neměla jak splatit. Paní chce spíše něco jako peníze výměnou za to, že po jejím odchodu tomu kdo jí půjčil připadne část majetkových práv na nemovitost. Ve fungujících rodinách se toto obvykle řeší tak, že dědic poskytne peníze rodičům/prarodičům, neboť sám z dědictví dostane více. Pokud rodina nefunguje, lze nemovitost prodat (nikdo v prodeji bránit nemůže, i když vlastní část domu - paní může svou část prodat komu chce) a právo dožití si sjednat ve smlouvě/věcným břemenem na katastru. Je ale otázkou, zda takto komplikovaný právní krok chce paní ve svém věku podstupovat. A zde je vůbec etické hledat zájemce o koupi, který by čekal jen na to, až paní z tohoto světa odejde. Toto mi nepřijde jako rozumná důchodová idylka.

Důsledně se vyhněte všem nebankovním poskytovatelům úvěrů, kteří půjčí komukoliv. Tito lidé nejraději půjčují těm, kteří mají nemovitosti a je u nich předem jasné, že nebudou schopni splácet. Toto je rychlá cesta, jak přijít o střechu nad hlavou.

Question 17

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

doporučuji se obrátit na Hypoteční banku - řeší a i jinde neřešitelné komplikace.

Obecně banky poskytují dva typy hypoték - účelovou (na bydlení/nemovitosti) a neúčelovou (na cokoliv, ale s výrazně vyšším úrokem). Abyste dosáhla na účelovou hypotéku s lepším úrokem, je třeba bance dokázat, že za tyto peníze skutečně kupuje nemovitosti (či někoho vyplácíte při vypořádání majetku). Pokud bance předložíte jen darovací smlouvu na peníze bratrovi, banka nemá jak ověřit, že se to skutečně týká nemovitosti a dosáhnete pouze na neúčelovou (tzv. americkou hypotéku) s výrazně vyšším úrokem.

Question 18

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

největší možnosti řešení komplikovanějších případů (po insolvenci, překlenovací úvěry bez zajištění, atd.) nabízí právě Hypoteční banka. Ostatní banky nejsou tak ochotné řešit takto komplikované případy, a i když často nabízejí o něco nižší úrokovou sazbu, požadují za to vyšší bonitu klientů, tedy žadatele zcela bez komplikací.

Question 19

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

v momentě výročí fixace lze bez jakýchkoliv sankcí splatit libovolnou část hypotéky (i ji doplatit celou, vyjednat si lepší podmínky, přejít k jiné bance, atd.).

Jistina nebo úroky: u banky máte vždy pouze jednu dlužnou částku, která se mimořádnou splátkou sníží. Zjednodušený příklad: Máte půjčeno 1 mil. Kč, úrok 2% a měsíční splátku 10 000 Kč. Na konci prvního roku bude stav následující: úrok za celý rok 20 000 Kč, splátky za celý rok 120 000 Kč, nová dlužná částka na začátku dalšího roku 1 mil. Kč + 20 000 Kč - 120 000 Kč = 900 000 Kč. V případě mimořádné splátky 200 000 Kč v tento moment bude dluh snížen na 700 000 Kč úrok v dalším roce se bude počítat z nové výše dluhu (700 000 Kč).

Jakou máte nyní úrokovou sazbu? Předpokládám 3-4%. Aktuální tržní sazba je 1,99%, tedy nezapomeňte si před koncem fixace vyjednat tuto úrokovou sazbu na dalších 5 let (pokud se sama aktivně neozvete/nebude hrozit odchodem ke konkurenci, banka Vám sama od sebe lepší nabídku nedá).

Question 20

⭐ Dotaz na hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

o jakou banku se jedná? Každá banka má malinko jiný způsob lustrace příjmů - někde se spokojí s výpisem z účtu, jinde chtějí potvrzení od zaměstnavatele a někde dokonce volají do mzdové účtárny zaměstnavatele.

Doporučuji bance raději vůbec neříkat, že Vám výplata chodí na účet, který není Váš, a raději se domluvit na jiném způsobu lustrace příjmů, neboť toto žadateli o hypotéku na důvěře určitě nepřidá (banka si bude klást otázku, proč to děláte, jestli nejste v exekuci, atd.).

Hypoteční poradna - strana 103

Hypoteční poradna vám pomáhá

Proč si vzít hypotéku?

Než požádáte o hypotéku

Jak na hypotéku?

Bonita žadatele o hypotéku

Bonita OSVČ

Kolik si lze půjčit

Refinancování hypotéky

Kde si vzít hypotéku?

Mám šanci získat hypotéku?

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Dotaz na hypotéku

Zeptejte se odborníků na bankovnictví a finance