Refinancování hypotéky

Co je refinancování hypotéky

Refinancováním se rozumí splacení hypotečního úvěru u vaší stávající banky hypotékou od jiné banky. Kromě klasické hypotéky je možné i refinancování americké hypotéky. Refinancování hypotéky nabízí především banky, ve snaze rozšířit základnu svých klientů. Setkat se ovšem můžete i s různými nabídkami nebankovního refinancování. V tomto případě je na místě obezřetnost a je třeba věnovat pozornost smluvním podmínkám a rovněž výši účtovaných poplatků.

Kdy se vyplatí refinancovat hypotéku?

Častým důvodem refinancování hypotéky je možnost dosažení výhodnější úrokové sazby. K rozhodnutí přejít ke konkurenci ovšem mohou vést i jiné důvody jako například kvalitnější služby banky nebo zajímavé slevy na její další finanční či pojistné produkty. V okamžiku refinancování si můžete také upravit nastavení parametrů hypotéky (např. prodloužit či zkrátit dobu splatnosti, splatit větší část úvěru apod.).

Refinancování hypotéky může být výhodné před očekávaným výraznějším růstem úrokových sazeb. V předstihu si tím zajistíte výhodný úrok do budoucna. Rostoucí zájem o refinancování je patrný i při výraznějším poklesu úročení hypoték, zejména u těch klientů, kteří si v minulosti sjednali úvěr s vyšší úrokovou sazbou. Dopředu je třeba vše řádně spočítat, zda se refinancování skutečně vyplatí.

Kdy je vhodné refinancovat hypotéku?

Hypotéku je možné refinancovat kdykoliv. Je však třeba zvážit finanční dopady a případné sankce plynoucí z předčasného splacení hypotéky. Nejvhodnější je začít se zajímat o refinancování hypotéky před koncem fixace sjednané úrokové sazby. Při refinancování ke konci fixace vám totiž banka nemůže účtovat žádné sankční poplatky, zajistíte si tedy refinancování hypotéky bez poplatku.

Přechod k jiné bance s hypotékou se ovšem prodraží při předčasném splacení úvěru v době trvání fixace (tzn. před vypršením doby fixace). Po datu účinnosti novely zákona o spotřebitelském úvěru si budou moci banky účtovat až procento z předčasně splacené části celkové jistiny (pozn. tato nová pravidla začnou platit pro nově sjednané hypotéky po 1. září 2024 a u stávajících smluv se použijí jen na ta předčasná splacení, k nimž dojde během fixace sjednané po datu účinnosti novely, tedy až po 1. září 2024).

Refinancování a kreditní historie

Někteří zájemci o refinancování si kladou otázku: Co když mám špatnou kreditní historii, mohou stále refinancovat hypotéku? V tomto případě se v první řadě snažte co nejdříve vyrovnat veškeré dluhy a napravit si kreditní historii. Žádost o refinancování hypotéky odložte. Nová banka vám totiž žádost o refinancování s velkou pravděpodobností zamítne.

Co budete potřebovat k refinancování u nové banky?

Podmínky a požadavky na potřebné dokumenty k refinancování hypotéky se mohou u jednotlivých bank lišit. Proto se vyplatí dopředu oslovit hypotečního specialistu a zjistit přesné podmínky refinancování.

Například refinancování hypotéky u České spořitelny je snadné. Pokud nenavyšujete hypotéku a nedošlo k žádným zásadním změnám u vás a nemovitosti v zástavě, stačí vyplnit žádost a doložit původní úvěrovou smlouvu. Samozřejmostí je předložení dokladů totožnosti všech žadatelů.

Obecně většina bank požaduje od zájemců o refinancování potvrzení o výši příjmů, odhad hodnoty zastavené nemovitosti a původní úvěrovou smlouvu. Některé banky umožňují doložit příjmy zjednodušeným způsobem, kdy se nepředkládá potvrzení o příjmech, ale při splnění podmínek stačí předložit výpisy z účtu potvrzující pravidelný příjem.

Přehled dokumentů, které po vás může nová banka při refinancování požadovat:

• Doklady totožnosti účastníků smlouvy
• Úvěrovou smlouvu ke stávající hypotéce
• Zástavní smlouvu
• Nabývací titul k nemovitosti (např. kupní smlouva)
• Potvrzení výše příjmu od zaměstnavatele (pozn. platí pro zaměstnance)
• U podnikatelů a OSVČ jedno nebo i více posledních daňových přiznání
• Výpis z katastru nemovitosti
• Kopii katastrální mapy
• Potvrzení od původní banky o výši zůstatku úvěru
• Souhlas původní banky s přistoupením nové banky k zástavě nemovitosti
• Příslib původní banky o vymazání zástavního práva z katastru nemovitostí
• Příslib původní banky o devinkulaci
• Aktuální fotografie zastavené nemovitosti
• Odhad hodnoty nemovitosti

Jak probíhá refinancování

Vlastnímu refinancování by mělo předcházet podrobné srovnání aktuálně dostupných nabídek na trhu. V dostatečném předstihu před koncem sjednané doby fixace (pozn. ideálně 3-4 měsíce) se zajímejte o novou nabídku vaší stávající banky na další fixační období. Tuto nabídku porovnejte s vybranou konkurencí. Jedině tak si zajistíte nejlepší refinancování hypotéky. Postup refinancování hypotečního úvěru lze zjednodušeně shrnout do několika základních kroků.

Postup refinancování hypotéky:

• Informujete stávající banku o záměru refinancovat hypotéku
• Požádejte stávající banku o vyčíslení zůstatku úvěru
• Požádejte stávající banku o příslib k vymazání zástavního práva k nemovitosti a zrušení vinkulace
• U nové banky podejte žádost o úvěr
• Dodejte nové bance požadované dokumenty
• Potvrďte vinkulaci pojištění nemovitosti od pojišťovny
• Podepište úvěrovou smlouvu u nové banky a požádejte o čerpání úvěru na splacení původní hypotéky

Jak rychle mohou refinancovat hypotéku?

Záleží na pružnosti vaší banky i rychlosti dodání požadovaných dokumentů. Určitý čas zabere schvalování hypotéky ze strany banky. Dále je třeba počítat s lhůtami pro převod zástavního práva k nemovitosti práva z původní na novou banku.  Refinancování hypotéky obvykle zabere několik týdnů, proto je třeba začít včas. K úspoře vašeho času vede i refinancování hypotéky online.

Výhody refinancování hypotéky

• Refinancováním hypotéky lze získat výhodnější úrokovou sazbu
• Možnost získání dalších výhod
• Při refinancování je možné upravit podmínky hypotéky (např. dobu splácení hypotéky, dobu fixace apod.)
• Refinancování je možné provést online z pohodlí domova

Nevýhody refinancování hypotéky

• Je třeba řádně spočítat, zda se refinancování hypotéky vyplatí
• Refinancování vyžaduje váš čas (např. srovnání nabídek na trhu, jednání s bankami apod.)
• Při refinancování v průběhu fixace si může banka účtovat sankční poplatek

Na co se nás ohledně refinancování hypotéky často ptáte

Jaké poplatky jsou spjaté s refinancováním hypotéky?

U refinancování hypotéky nabízejí banky většinou zvýhodněné podmínky, u naprosté většiny je tak refinancování zcela zdarma. Počítejte pouze s poplatky na katastru nemovitostí, a to za vklad zástavního práva nové banky a za výmaz zástavního práva aktuální banky od které odcházíte. Při refinancování hypotéky ke konci fixace si původní banka nemůže účtovat žádné sankce.

Je možné refinancování hypotéky bez zástavy?

Není. Hypotéka je účelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Musíte tedy bance za poskytnutý úvěr nabídnout adekvátní zástavu. Nejčastěji slouží jako zástava pořizovaná nemovitost. Využít je ovšem možné i jinou vhodnou nemovitost.   

Rád bych refinancoval, ale bojím se papírové byrokracie. Jak minimalizovat papírové kolečko na dokládání dokumentů?

Banka i při refinancování musí klienta náležitě prověřit. Jedná o nový smluvní vztah s novou bankou. Co se týče dokládání dokumentů, je to značně individuální a záleží na výběru konkrétní banky. S dobrým výběrem banky lze doložit příjmy zjednodušenou formou, nemovitost může být posouzena interně, případně původním odhadem či nabývacím titulem. A pokud se Vám o převod stará hypoteční specialista, o to více se proces pro vás zjednoduší.

Mám k dispozici původní odhad. Budeme mi nová banka tento odhad akceptovat?

V případě refinancování hypotéky mohou banky akceptovat i starší odhad nemovitosti. Je potřeba ale doložit aktuální fotodokumentaci, aktuální List vlastnictví a nemovitost musí být v původním odhadu již dokončená. Jiné banky jsou schopny si provést tzv. interní odhad.

Kdy nejlépe refinancovat hypotéku?

Na tuto otázku neexistuje relevantní odpověď. Pokud ale očekáváte tendenci zvyšujících se sazeb u Vaší stávající banky, tak je možná ten správný čas. O aktuálním předpokládaném vývoji úrokových sazeb vám poradí náš hypoteční poradce.

Je možné hypotéku refinancovat i ve fixačním období?

Hypotéku je možné refinancovat ve fixaci kdykoliv, avšak je velmi důležité, kdy Vám fixační období končí. Jestliže chcete refinancovat hypotéku 24 měsíců před koncem fixace nebo dříve a tím si zajistit výhodnější úrokovou sazbu, tak lze vše vyřešit bez jakéhokoliv poplatku, dále hypotéku u současné banky platit a potom plynule přejít k nové bance. Avšak bude-li se jednat o delší dobu než 24 měsíců, je zapotřebí počítat s nějakou pokutou. Je potom tedy velmi individuální, jak vysoká pokuta (sankce) bude a zda-li pro Vás nová nabídka na refinancování bude natolik výhodná, že se Vám vyplatí refinancovat společně s úhradou pokuty.

Lze refinancovat bez prokazování příjmů?

Dříve bylo zjednodušené refinancování a s tím spjaté zjednodušené dokládání příjmů daleko snazší než je tomu dnes. Skoro každá banka po Vás tak bude chtít prohlášení o příjmech v žádosti o hypoteční úvěr a také výpisy z běžného účtu. Je to dáno zákonem, jelikož si banky musí prověřit vaši bonitu, nehledě na to, že už nějakou dobu řádně splácíte hypotéku.

Co je to refixace hypotéky?

Jedná se o proces, kdy vám stávající banka nabídne novou úrokovou sazbu na nové fixační období a vy s novou sazbou budete souhlasit a prodloužíte úvěrovou smlouvu u současné banky.

Lze refinancovat americkou (neúčelovou) hypotéku účelovým úvěrem?

Nelze. Americkou hypotéku lze refinancovat pouze americkou hypotékou. Doporučujeme tuto možnost využít, neboť prostor pro nižší sazbu na neúčelových hypotékách je obrovský. Obecně je tento produkt u bank nedostatkovým zbožím a díky naší pomoci Vám tak můžeme vyjednat velmi zajímavé podmínky.

Mám úvěr ze stavebního spoření, kde nejsem spokojený se sazbou. Lze tento úvěr refinancovat formou hypotečního úvěru?

Obecně lze. Je potřeba se informovat, zdali se jedná o úvěr řádný nebo Vám ještě běží překlenovací úvěr. U překlenovacího úvěru mají některé stavební spořitelny podmínku, že v případě výpovědi a plného splacení musí být souhlas obou stran – tedy i stavební spořitelny.

Máme hypoteční úvěr a běžící úvěr ze stavebního spoření. Lze oba úvěry spojit do jednoho?

Obecně lze. Je potřeba se informovat, zdali se jedná o úvěr řádný nebo Vám ještě běží překlenovací úvěr. U překlenovacího úvěru mají některé stavební spořitelny podmínku, že v případě výpovědi a plného splacení musí být souhlas obou stran – tedy i stavební spořitelny.

Končí mi fixační období, ale moje nemovitost stále není dokončená. Brání mi to v tom refinancovat hypoteční úvěr?

Určitě nebrání. Nejednalo by se pouze o čisté refinancování, ale o kombinaci refinancování a rekonstrukce, aby tak banka měla ošetřeny závazky klienta nemovitost dokončit.

Rád bych si při refinancování vzal nějaké peníze navíc nebo z těchto peněz doplatil drahý spotřebitelský úvěr. Bude to možné?

Ano, pokud máte dostatečnou zástavu (celkový úvěr bude do 80 nebo 90 % LTV), je to možné. Bance neprokazujete účel a můžete si tak vzít peníze navíc, které budou jako neúčelový úvěr, avšak za cenu účelové hypotéky.

Jaký je rozdíl mezi refinancováním a konsolidací?

U refinancování hypotéky se jedná o převedení jednoho úvěru k jiné bance. V případě konsolidace jde o sloučení několika závazků do jednoho. Hojně se konsolidují kontokorenty, spotřebitelské úvěry a kreditní karty (v této situaci můžeme RPSN snížit z původních cca 10 – 20 % i na 4 %).