Předhypoteční úvěr

Co to je předhypoteční úvěr

Předhypoteční úvěr lidé obvykle využívají na pořízení nemovitosti, kterou chtějí později ručit za hypotéku, jenže to aktuálně nejde. Například proto, že byt či dům je v:

• dražbě,
• družstevním vlastnictví,
• obecním nebo státním vlastnictví.

„Předhypoteční úvěr se hodí také pro financování dřevostavby nebo modulového domu. Tyto nemovitosti totiž bývají postavené velmi rychle. Klasický hypoteční úvěr na stavbu ale v takových případech často nedokáže dost rychle reagovat na postup prací a uvolňovat peníze tak, jak klient potřebuje,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Pomocí předhypotečního úvěru zaplatíte také:

• zahájení stavby na klíč,
• zahájení stavby na obecním pozemku,
• rekonstrukci a stavbu svépomocí
• a podobné náklady.

Vždy ale platí, že prostředky musí být určené na investice do bydlení.

Jak funguje předhypoteční úvěr

Předhypoteční úvěr má několik pravidel. Mimo jiné říkají, že:

• Předhypoteční úvěr smíte sjednat pouze s hypotékou. A jakmile získáte nemovitost, kterou dáte do zástavy, převedete předhypoteční úvěr právě na smluvenou hypotéku.
• Splácíte pouze úroky. Jistinu (tedy půjčenou částku) začnete splácet až po převedení předhypotečního úvěru na hypotéku.
• Úroková sazba bývá vyšší než u hypotéky. Protože neručíte nemovitostí, je pro banku tato půjčka rizikovější. A to se projevuje na úrokové sazbě.
• Musíte ho splatit v předem daném termínu. Obvykle jsou to maximálně 2 roky, u některých poskytovatelů ale máte i o rok víc. Pokud do té doby nezískáte nemovitost k ručení, a nemůžete tak převést předhypoteční úvěr na hypotéku, může banka požadovat okamžité splacení celého úvěru.

Podmínky pro získání předhypotečního úvěru

Většina podmínek pro získání předhypotečního úvěru vychází z podmínek klasické hypotéky. Potřebujete tedy:

• dostatečné a stabilní příjmy;
• dobrou úvěrovou historii;
• vysokou bonitu – obvykle potřebujete lepší bonitu než u běžné hypotéky, protože neručíte nemovitostí a máte vyšší úrok;
• vlastní prostředky, kterými dofinancujete zbytek pořizovací ceny nemovitosti – LTV u běžné hypotéky je maximálně 80 %.

„Banky také zpravidla požadují doklad, který prokazuje, že ve stanoveném termínu budete moci nemovitostí ručit. Takovým dokladem je například potvrzení o chystaném převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, které vám vydá bytové družstvo. Nebo smlouva s dodavatelskou firmou, která vám vybuduje dřevostavbu,“ upozorňuje na další podmínku Miroslav Majer z portálu hyponamíru.cz.

Rozdíly mezi předhypotečním úvěrem a hypotékou

Přestože podmínky pro získání předhypotečního úvěru jsou téměř stejné jako ty u hypotéky a oba produkty vám pomůžou se získáním vlastního bydlení, je mezi nimi také několik rozdílů. Mezi ty největší patří:

Komu se předhypoteční úvěr vyplatí

Nejčastěji předhypoteční úvěr využívají lidé, kteří:

• chtějí získat družstevní nebo obecní byt;
• kupují nemovitost v dražbě;
• pořizují rozestavěnou nemovitost
• nebo řeší pořízení nemovitosti, u které aktuálně nejde zřídit zástavní právo ve prospěch banky.

Jak získat předhypoteční úvěr

Získání předhypotečního úvěru je podobné jako získání hypotéky. Je tu ale jeden velký rozdíl – zatímco hypoteční úvěry nabízí většina bank na českém trhu, ty předhypoteční najdete jen u několika poskytovatelů.

V září 2024 je nabízely jen tradiční velké banky jako:

• Česká spořitelna,
• ČSOB,
• Komerční banka,
• Raiffeisenbank.

Situace na trhu se stále mění, proto doporučujeme obrátit se na hypotečního poradce. Ví, které banky aktuálně předhypoteční úvěr nabízejí, a najde to nejvýhodnější řešení.

Jakmile vyberete poskytovatele, připravte si potřebné dokumenty. Například:

• potvrzení o výši příjmu,
• kupní smlouvu
• nebo potvrzení družstva o plánovaném převodu bytu do osobního vlastnictví.

Tyto dokumenty přidejte k žádosti o předhypoteční úvěr a předejte je bance. Její pracovníci vše posoudí a zhodnotí vaši bonitu.

Když vaši žádost schválí, můžete půjčku čerpat.

Jak na refinancování předhypotečního úvěru

Jakmile získáte nemovitost do svého vlastnictví, předhypoteční úvěr refinancujte – převeďte ho na hypotéku. Nemusíte o ni ale žádat. Banka hypoteční úvěr schvaluje společně s tím předhypotečním.

Stačí tedy oznámit vše bance a zřídit na daném bytě či domě zástavní právo v její prospěch. Banka poté předhypoteční úvěr refinancuje pomocí hypotéky a vy začnete splácet i půjčenou částku.

Výhody předhypotečního úvěru

Největší výhodou předhypotečního úvěru je fakt, že si můžete půjčit i bez zajištění nemovitostí. Získáte tak i několik milionů korun.

Tento produkt vám tedy pomůže v případech, na které klasická hypotéka nestačí.

Některé banky vám navíc půjčí, i když ještě nemáte nemovitost vybranou. Díky tomu získáte čas na výběr vhodného bydlení a zároveň jistotu, že na něj budete mít peníze.

A za zmínku stojí i fakt, že zaplacené úroky si můžete odečíst od daní. Stejně jako u hypotéky.

Nevýhody předhypotečního úvěru

Za zmíněné výhody si banky samozřejmě nechávají zaplatit. Proto musíte počítat s:

• vyšší úrokovou sazbou než u hypotéky;
• krátkou dobou splatnosti (obvykle do 2 let, výjimečně až 3 roky);
• nebo s tím, že nesplácíte jistinu, a tím pádem půjčku přeplatíte o víc peněz.

Jak vybrat předhypoteční úvěr

Protože předhypoteční úvěr nabízí jen několik poskytovatelů, bude váš výběr omezený. V každém případě si ale pomocí srovnání předhypotečních úvěrů porovnejte podmínky, které banky nabízejí.

Zaměřte se zejména na:

• úroky,
• poplatky,
• dobu splatnosti
• a RPSN.

Díky tomu snadno zjistíte, kde za úvěr zaplatíte nejméně peněz nebo kde získáte nejvíc času na převod nemovitosti do svého vlastnictví. Nebo rovnou požádejte o pomoc hypotečního poradce. Najde takový úvěr, který maximálně odpovídá vašim požadavkům.