Question 1

⭐ Notářská úschova

Accepted Answer

Dobrý den,

toto je ze strany manžela rozumný požadavek, který se obecně aplikuje při téměř každém převodu nemovitosti. Úschovu lze zřídit u banky, notáře či advokáta. Banky bych v tomto případě vynechal, neboť jejich standardní smluvní dokumentace je určena pro koupi/prodej nemovitosti (úprava na zúžení SJM by si vyžádala dodatečné náklady - banka by to stejně musela zadat právníkovi, takže zbytečné chodit do banky). Advokát má smluvní tarif, notář má zákonem daný tarif (dle hodnoty uschované částky), u kterého to vyjde pro 1,2 mil. Kč zhruba do 5 000 Kč (což je +/- to samé, kolik by si řekl průměrný advokát). Tedy pro tuto částku volte notáře (zápis u notáře má právně větší váhu než smlouva od advokáta a notáři obecně požívají vyšší stupeň důvěry, co se možné zpronevěry z úschovy týče).

Pro sjednání úschovy není třeba nic dokládat - notář smlouvu o úschově připraví sám. Více info v našem článku Prodej nemovitosti 2, kde blíže popisujeme všechny možnosti úschovy peněz.

Question 2

⭐ SIPO

Accepted Answer

Dobrý den,

SIPO má kromě spousty výhod i jednu zásadní nevýhodu - platbu si na SIPO může přidat kdokoliv bez Vašeho vědomí a Vy ani nemáte možnost ho ze SIPO vyškrtnout či jinak platbu zablokovat - kromě blokace celého SIPO. Tedy Vám bohužel nezbývá než důsledně požádat UPC o zrušení SIPO a o vrácení případně již zaplacených peněz. Alternativně můžete přes internetbanking zablokovat celé SIPO a až do odstranění UPC platit ostatní energie a služby inkasem či přímou platbou.

Question 3

⭐ Bytové družstvo a špatné hospodaření

Accepted Answer

Dobrý den,

kupovat dnes družstevní byt vůbec nedoporučuji - společné vlastnictví a správa majetku nejde dohromady s lidskou povahou, kdy většina jedinců upřednostňuje své zájmy. Socialismus funguje dobře na skautském táboře nebo při jiných volnočasových aktivitách, ale ne při správě milionových aktiv. Valná většina bytových družstev je tunelována vlastními členy - někde v menším, kdy se pouze nakupují předražené služby ze společné kasy, jinde ve větším, kde družstevníci vlivem cíleně nevýhodných rozhodnutí mohou přijít i o své byty. Audit je jistě dobrá věc, ale i při odhalení zpronevěry je těžké dokázat pachatelům úmysl či z nich vysoudit náhradu škody. A za špatné hospodaření ručí družstvo celým svým majetkem, tedy i Vaším bytem (který není Váš, ale družstva).

Doporučuji Vám tedy co nejdříve přesvědčit ostatní družstevníky o převodu bytů do osobního vlastnictví, zrušení družstva a jeho nahrazení společenstvím vlastníků.

Question 4

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

kompletní přehled jistotních účtu v tuzemsku je k dispozici zde. Vybírejte mezi KB, Sberbank, Equa Bank a ČSOB, které mají o něco nižší poplatky oproti ostatním bankám (0,2% versus 0,3%). Česká spořitelna tento produkt nabízí pouze v kombinaci s hypotékou.

Je dobré mít s kupujícím ujasněné podmínky, za kterých a jak budou peníze převedeny Vám nebo vráceny jemu (za každou následnou změnu platíte bankám nemalý poplatek, více-méně ekvivalentní sjednání nového jistotního účtu). Úplně ideální je mít sepsanou finální verzi kupní smlouvy.

Více info o prodeji nemovitosti v našich článcích Prodej nemovitostí 1 a Prodej nemovitostí 2.

Question 5

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

banka pověří svého odhadce nemovitostí (obvykle smluvní externí partner), aby provedl odhad zástavní hodnoty nemovitosti, za což si banka zpravidla účtuje paušálně 3 000-5 000 Kč. Odhad se vždy skládá z místního vyšetření nemovitosti (osobní prohlídka) a následné kalkulace provedené v kanceláři.

Odhadce vždy uvítá jakékoliv podkladové dokumenty pro provedení odhadu, zejména technické výkresy (půdorys/bokorys), jedná-li se o byt/RD (u pozemku lze vše potřebné získat z online výpisu katastru), ale není to nezbytně nutné (odhadce si může základní zaměření obstarat svépomocí). Asi takto - každý dokument, který odhadci dodáte, urychlí vystavení posudku (na druhou stranu, když platíte ocenění paušálně a ne dle skutečně odpracovaných hodin, je Vám to do jisté míry jedno).

Více info o oceňování v našem článku Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven.

Question 6

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

z právního hlediska jsou složené peníze do bankovní (či notářské nebo advokátní) úschovy Vaším majetkem až do momentu, kdy prodávající prokáže, že peníze náleží jemu (typicky výpisem z katastru, kde jako jediný majitel je zapsán kupující). Peníze jsou tedy do určitého momentu Vaším majetkem a následně majetkem prodávajícího a tedy jako takové jsou pojištěny stejně jako peníze na jiných bankovních účtech.

Obecně výhodou bankovní úschovy je, že nemůže dojít k neprofesnímu pochybení na straně schovatele/banky - nikdo peníze nezcizí. Advokát i notář jsou sice pojištěni, ale pouze na profesní pochybení (výplata peněz v chybný moment, na chybný účet, atd.). Pokud advokát peníze zpronevěří, pojištění se na něj nevztahuje. Více info v našem článku Prodej nemovitosti 2.

Question 7

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

ano, dotaci na úroky je možné přenést na nový úvěr, kterým splatíte současný úvěr od ČSOB (pro který byla dotace sjednána). Dle podmínek programu PANEL je třeba pro tento převod dotace na nový úvěr uzavřít dodatek ke smlouvě s ČMRZB o dotaci.

Doslovné znění podmínky:

Pokud je úvěr, ke kterému byla dotace na úhradu úroků vázána, splacen jiným úvěrem, jenž poskytne původní či jiný věřitel, může být vyplácení dotace zachováno, pokud je uzavřen dodatek Smlouvy o dotaci, kterým se dotace převede na novou smlouvu o úvěru. Celková smluvně stanovená výše dotace i výše jednotlivých výplat dotace zůstanou zachovány, bez ohledu na případnou změnu výše úvěru, splátkového kalendáře či doby splatnosti úvěru provedenou v nové smlouvě o úvěru.

Question 8

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

toto je rozhodně podvod.

1) Vlastník bytu (tedy pouze Vy, Váš manžel nikoliv) podepisuje pouze kupní smlouvu (případně předcházející smlouvu rezervační)

2) Jak si kupující sežene peníze je jeho problém, vy jste zcela mimo vztah banka-kupující, kde si kupující sjednává úvěr

3) Snaha nechat Vás a manžela podepsat smlouvu o úvěru má za cíl udělat z Vás ručitele pro kupujícího

Toto jsou zcela základní věci, není možné je vysvětlit omylem či jakkoliv jinak - kupující či realitní makléř se Vás prostě snaží podvést.

Postup pří prodeji nemovitosti:

1) nejlepší je se obejít bez realitky a kupní smlouvu nechat sepsat u notáře či advokáta včetně smlouvy o notářské/advokátní úschově pro převod peněz (cena dle ceny prodávané nemovitosti, orientačně 10 000 Kč za převod nemovitosti v hodnotě 2,5 mil. Kč)

2) pokud chcete nutně jít přes realitku, tak nepodepisovat žádné výhradní zastoupení/exkluzivitu či jiné závazky

3) až Vám realitka přivede kupujícího, podepíšete rezervační smlouvu (podepisuje prodávající, kupující a zprostředkovatel - realitka).

4) až si kupující vyjedná hypotéku a potvrdí, že má peníze, podepíšete kupní smlouvu a smlouvu o úschově peněz (kupní smlouvu podepisuje pouze prodávající a kupující, ne realitka, smlouvu o úschově peněz podepisuje prodávající, kupující a uschovatel - notář, advokát či banka - opět ne realitka)

5) úschovu peněz řešit vždy přes notáře, advokáta či banku (jistotní účet), nikdy ne přes realitku

6) v momentě, kdy kupující složí peníze do úschovy, uschovatel předá kupní smlouvu katastru a dojde k provedení vkladu (trvá to měsíc až dva)

7) neprodleně po provedení vkladu vyplatí uschovatel prodávajícímu peníze

8) až po té, co je prodávající vyplacen a kupující zapsán na katastru jako nový majitel proveden banka kupujícího vklad zástavního práva ve svůj prospěch (ručitelský závazek za hypotéku)

Question 9

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

nejsme banka, ale pouze poradenský portál, tedy od nás si hypotéku nikdo nebere.

Pro vypořádání prodeje nemovitosti se používá buď notářská úschova nebo jistotní účet (bankovní úschova). Osobně doporučuji jistotní účet, neboť riziko pochybení notáře coby jednotlivce je objektivně vyšší.

Přehled všech jistotních účtů, které nabízejí banky v ČR je zde. Poplatek je obvykle 0,2% z kupní ceny, což činí např. u 3 mil. Kč pouze 6 000 Kč - je velmi příznivá cena. Je nutné pečlivě dohodnout podmínky, za kterých banka pošle peníze prodávajícímu a kdy je případně vrátí kupujícímu. Banka následně bude konat (pošle peníze) na základě ověřeného potvrzení o splněné podmínce (např. potvrzení z katastru o dokončeném převodu).

Question 10

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

toto je velmi rozumný nápad. U notářské úschovy je nemalé riziko pochybení jednotlivce - je to pouze na odpovědnost pana notáře, a že tu bylo nemálo případů zpronevěr. V bance je jistota mnohem větší a poslední dobou to i část klientů realitních kanceláří začíná vyžadovat.

V současné chvíli jistotní/vázaný účet naízí 11 bank a družstevních záložen. Jinak oblíbené družstevní záložny a banky zde škrtám, neboť pro tento účel bude vhodnější vybrat větší banku a zbývá nám 8 bank: Česká spořitelna, ČSOB, Equa Bank, Expobank, Komerční banka, Raiffeisenbank, Sberbank a UniCredit Bank. Porovnání parametrů zde. Průměrně vyjde vypořádání jedné transakce na 0,2%, min. 5 000 Kč (dražší je UniCredit s 0,3% a levnější Equa Bank s 0,2% a minimem pouze 3 500 Kč). Úrok nabízí pouze Expobank (0,65%), jinak pouze 0%% či 0,01%.

Toto je "ceníková nabídka" pro jednorázové transakce pro fyzické osoby. V případě realitní kanceláře a většího objemu transakcí půjde určitě domluvit o trochu lepší podmínky - zkuste vyjednávat. Osobně bych začal u čtveřice ČS, ČSOB, KB, RB a po té přihodil Equa.

Question 11

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

pro Vás je jasnou volbou FIO Banka, kde je vedení účtu včetně platebního styku ČR-SR bez poplatků.

Reality - strana 26

Notářská úschova

SIPO

Bytové družstvo a špatné hospodaření

Dotaz na reality

Dotaz na reality

Dotaz na reality

Dotaz na reality

Dotaz na reality

Dotaz na reality

Dotaz na reality

Dotaz na reality

Zeptejte se odborníků na bankovnictví a finance