Question 1

⭐ Prodej bytu v SJM

Accepted Answer

Dobrý den,

při prodeji bytu v SJM je třeba souhlas obou manželů. V manželství je třeba takto závažná rozhodnutí činit společně a hledat kompromis přijatelný pro oba. Jsou-li mezi vámi nepřekonatelné rozpory, můžete se nechat rozvést a dál jít každý svou cestou. V rámci rozvodu by byl vypořádán majetek v SJM a každý by pak mohl volně disponovat se svou částí majetku.

Question 2

⭐ Nákup nemovitosti v exekuci

Accepted Answer

Dobrý den,

lhůta pro nabytí právní moci je uvedena v rozsudku. Přijde na to, jestli se někdo proti rozsudku odvolá, zda to bude mít odkladný účinek, jestli Parlament neschválí v době koronavirové krize další odkladná opatření. V neposlední řadě záleží na tom, jak rychle bude schopen jednat exekutor, který bude velmi pravděpodobně potřebovat asistenci Policie ČR.

Nákup nemovitosti v exekuci je vždy rizikový. Záleží na mnoha detailech (jak moc se obyvatel bytu brání vystěhování, v jaké fází se vše nachází, jaké kroky již byly podniknuty, atd.). V nejhorším možném případě se vše může táhnout i rok.

Question 3

⭐ Nemovitost, dědictví a insolvence

Accepted Answer

Dobrý den,

v rámci dědického řízení připadne každému podíl na nemovitosti dle výše jeho dědického podílu. Zatímco Vy budeme moci nakládat se svým podílem zcela libovolně (budete moci svůj podíl prodat či si ho ponechat), sestra bude v nakládání se svým podílem značně omezena. Je možné, že ins. správce její podíl prodá a peníze použije na umoření dluhů. Vy každopádně o svůj podíl nepřijdete. Určitě se ale nenaplní scénář, že Váš podíl odkoupí sestra. Jednak na to nebude mít peníze (v insolvenci ji nikdo nepůjčí) a za druhé by po získání Vašeho podílu na nemovitosti přišla i o tento majetek.

Question 4

⭐ Prodej nemovitosti a daň z příjmu

Accepted Answer

Dobrý den,

nesplní-li dcera podmínky pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti (např. vlastnit nemovitosti 5 let, min. 2 roky v ní bydlet nebo peníze z prodeje do 1 roku investovat do vlastního bydlení), zaplatí daň z příjmu ve výši 15% ze zisku (rozdíl prodejní a kupní ceny).

U zakoupených 5/9 se bude uvažovat kupní cena. Pro darované 4/9 bude třeba nechat vyhotovit znalecký posudek dle cenových předpisů.

Question 5

⭐ Mám byt prodat nebo pronajímat?

Accepted Answer

Dobrý den,

na Vaši otázku není jednoduchá odpověď, obě řešení (prodej bytu, pronájem bytu) mají svá pro a proti.

Pronájem bytu

při čistém výnosu z nájmu 20 000 Kč měsíčně (240 000 Kč ročně) a hodnotě bytu 3 mil. Kč činí roční zhodnocení nadprůměrných 8% (běžně se dosahuje poloviny)
máte-li na polovinu tržní hodnoty bytu hypotéku, bude zhodnocení vlastních investovaných peněz do bytu ještě vyšší (investujete tzv. na páku), což je velmi příjemné
pravidelný pasivní příjem posiluje vaši finanční nezávislost (cíl mnoha finančně gramotných osob)

o byt/nájemníky se musíte starat
s pronájmem bytu jsou spojena rizika (můžete narazit na neplatiče atd.)
na stavbu domu si musíme vzít další/vyšší hypotéku

Prodej bytu

máte hned k dispozici vyšší finanční hotovost, na stavbu domu si bude brát nižší hypotéku
celkově nižší zadlužení

je obtížnější správně načasovat prodej bytu, dostavbu domu a stěhování (můžete řešit pomocí překlenovacího úvěru)
ztrácíte prověřenou nemovitost, která Vám mohla generovat pasivní příjem

Question 6

⭐ Prodej bytu a přepis energií

Accepted Answer

Dobrý den,

máte pravdu, takto by se při prodeji bytu a přepisu energií opravdu postupovat nemělo. Je několik možných postupů, ale za nejméně komplikovaný považuji následující:

sepište s prodávajícím předávací protokol, kde budou uvedeny stavy měřidel k datu předání bytu (elektřina, plyn, voda, TV, topení)

navštivte současného dodavatele energií, předložte kupní smlouvu a předávací protokol

dodavatel energií s Vámi uzavře novou smlouvu (důrazně doporučuji na dobu neurčitou) a převede odběrné místo na Vás

chcete-li u stávajícího dodavatele zůstat, tímto pro Vás přepis končí

chcete-li dodavatele změnit, podejte výpověď (výpovědní lhůta činí 3 měsíce od konce měsíce, ve kterém byla výpověď podána), do týdne Vám dorazí akceptace výpovědi a s tímto dokumentem si dodávku energií sjednáte u Vámi vybraného dodavatele

teoreticky byste měla mít ze zákona možnost uzavřít novou smlouvou již s novým dodavatelem, ale v praxi se setkáte s takovou neochotou na straně stávajícího dodavatele (bude Vám neustále házet administrativní klacky pod nohy), že se vyplatí uzavřít novou smlouvu nejprve se stávajícím dodavatelem (to se na Vás úředník mile usměje a místo předchozího "nejde, to byste nejprve musela, atd." je rázem vše během 10 min. vyřízeno) - počkat si 3 měsíce za to stojí!

Question 7

⭐ Zasíťovaný pozemek

Accepted Answer

Dobrý den,

jak to tedy prosím máte s pozemkem, je zasíťovaný nebo ne? Za zasíťovaný pozemek se považuje takový, který má přípojky vyvedené na hranici svého pozemku. Vodovodní přípojka končí ve vodoměrné šachtě, kanalizační přípojka revizní šachtou, plynovodní přípojka v plynoměrném sloupku a elektrická přípojka v HDS (smyčka NN ve sloupku na hranici pozemku, vedle elektroměrného pilíře). Vedou-li Vám pouze kolem pozemku hlavní řády, pak pozemek zasíťovaný není a Vás čeká administrativně náročná výstavba přípojek.

Vrtaná studna přijde na několik desítek tisíc korun a můžete ji určitě financovat hypotékou i půjčkou. Výhodnější by však bylo se místo vrtané studny napojit na hlavní vodovodní řád. Vede-li Vám hlavní řád přímo kolem pozemku, neměl by být problém postavit vodovodní přípojku do 40 000 Kč.

Doporučuji náš článek Jak na zasíťování pozemku: Elektrická přípojka (druhý a třetí díl o vodovodní, kanalizační a plynovodní přípojce vydáme v následujících týdnech).

Question 8

⭐ Ocenění pozemku

Accepted Answer

Dobrý den,

hodnota pozemku závisí na mnoha parametrech. Lokalita, velikost pozemku, věcná břemena, územní plán obce, atd. Nejde odhadnout na dvou řádcích v poradně, jakou hodnotu může mít "příjezdová cesta někde na území ČR" bez znalosti všech výše uvedených parametrů.

Rád Vám odhad zpracuji za 980 Kč. V případě zájmu mne prosím kontaktujte na email petr.jermar@banky.cz a domluvíme podrobnosti.

Question 9

⭐ Vykoupí někdo byt s exekucí?

Accepted Answer

Dobrý den,

máte-li nemovitost blokovanou exekutorem, nemůžete s ní volně nakládat (nelze ji prodat). Taktéž máte od banky pravděpodobně zapsané věcné břemeno "zákaz zcizení", které neumožňuje změnu majitele (prodej) bez souhlasu banky. Za těchto okolností od Vás nikdo byt odkoupit nemůže.

Question 10

⭐ Nájemník mi dluží na nájemném a má exekuce

Accepted Answer

Dobrý den,

práci načerno resp. vyplácení nezdaněné mzdy můžete nahlásit inspektorátu práce. Nicméně vymáhání dlužného nájemného po nájemníkovi se třemi exekucemi může být poměrně komplikované. Dlužník má pravděpodobně obstavenou mzdu i majetek a Vaše exekuce by byla až čtvrtá v pořadí.

Question 11

⭐ Proč mi dal soud plombu na nemovitost?

Accepted Answer

Dobrý den,

soud pravděpodobně zmrazil Váš majetek, aby v případě prohry soudního sporu bylo z čeho bratrovi vyplatit náhradu škody (abyste např. nepřevedl tento dům na osobu blízkou, atd.).

Question 12

⭐ Jak si zjednat vstup do nemovitosti?

Accepted Answer

Dobrý den,

ano, coby spolumajitel nemovitosti máte právo na vstup do nemovitosti a vlastní klíč (bez nutnosti se telefonicky doprošovat sestry každého jednotlivého vstupu). Vaše sestra pravděpodobně spoléhá na Vaši neznalost práv, a proto si dovoluje Vás takto šikanovat.

Question 13

⭐ Spolumajitel nemovitosti mi nechce dát klíč

Accepted Answer

Dobrý den,

každý majitel nemovitosti (byť vlastní např. pouze 1/3) má právo nemovitost užívat a vstupovat do ni. Odmítá-li Vás druhý spolumajitel do nemovitosti vpustit (např. Vám nechce dát klíč), zjednejte si přístup do své nemovitosti za asistence Policie ČR.

Ze zákona nemůže být nikdo nucen setrvávat v podílovém spoluvlastnictví nemovitosti. Můžete se obrátit na soud s žádostí o vypořádání podílového spoluvlastnictví (soud dá ostatním spolumajitelům šanci Vás vyplatit nebo nařídí prodej nemovitosti).

Otec Vám může dát plnou moc pro zastupování v této i jakékoliv jiné záležitosti. Plnou moc Vám za úplatu sepíše notář.

Question 14

⭐ Stanovení prodejní ceny

Accepted Answer

Dobrý den,

hodnota nemovitostí se v čase mění a v lukrativních oblastech roste. Je tedy možné, že nemovitost měla před 6 lety hodnotu 1,8 mil. Kč a dnes má hodnotu 2,6 mil. Kč (nebo spíše i vyšší - banky totiž stanovují své odhady konzervativně pod úrovní tržních cen). Např. hodnoty bytů a domů v Praze jsou nyní i o 100% vyšší než před 6 lety.

Proč prosím prodáváte takto výrazně pod cenou? Je pochopitelné, že se dobrému známému snažíte vyjít vstříc. Ale darovat mu takto 0,8-1 mil. Kč? To může vzbuzovat oprávněné otázky. Navíc v případě daru by bylo dobré sepsat darovací smlouvu (a obdarovaný by měl povinnost dar zdanit). Lepší by bylo sepsat kombinovanou "darovací a kupní smlouvu" a jasně specifikovat, co darujete a co prodáváte. Pak by banka s poskytnutím hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření neměla problém.

Question 15

⭐ Jak získat přístup do zděděné nemovitosti?

Accepted Answer

Dobrý den,

přístup do vlastní nemovitosti si můžete zjednat za asistence Policie ČR (nesmí Vám být bráněno ve vstupu do nemovitosti, kterou vlastníte). Byla-li Babeta převedena na Vás a sestra Vám ji odmítá vydat, požádejte opět o asistenci Policii ČR (nebyla-li převedena na Vás, musí projít dědickým řízením - pouze na základě notářského rozhodnutí pak bude možné zapsat nového majitele to TP).

Question 16

⭐ Insolvence a prodej bytu

Accepted Answer

Dobrý den,

pokud soud nerozhodl o zpeněžení majetku (bytu) a stačil mu splátkový kalendář, byt prodat můžete. Nicméně příjem z prodeje bytu by byl hodnocen jako mimořádný příjem, který byste musela odevzdat ins. správci.

Question 17

⭐ Pronájem bytu a odstěhování nájemníka

Accepted Answer

Dobrý den,

samozřejmě že z pohledu zákona můžete teoreticky trvat na dodržení podmínek sepsáných v nájemní smlouvě, kde máte specifikované možnosti ukončení nájmu včetně lhůt. Nicméně v praxi se můžete reálně bránit pouze propadnutím kauce za porušení smluvních podmínek/neplacení nájmu. Můžete samozřejmě dotyčného žalovat, ale nájemníci obvykle nebývají v tak dobré finanční kondici, aby se Vám povedlo něco vysoudit, resp. následně reálně vymoci. Lepší je tak vzájemná dohoda, byť pro Vás odchod nájemníka ze dne na den bude znamenat finanční ztrátu (tak rychle náhradu neseženete).

Question 18

⭐ Prodej nemovitosti a advokátní úschova

Accepted Answer

Dobrý den,

úschova peněz při prodeji nemovitosti se běžně řeší přes notářskou nebo advokátní úschovu. Nemá-li kupující důvěru ve Vámi vybraného advokáta, nechť si vybere nestranného notáře. Ohledně typu smlouvy (Smlouva o úschově nebo Svěřenecká smlouva) - více záleží na obsahu smlouvy než na jejím názvu, nicméně důležité je, abyste měl z právního provedení prodeje nemovitosti dobrý pocit a jistotu, že vše proběhne tak jak má. Pokud kupující trvá na podmínkách které jsou pro Vás neakceptovatelné, kupní smlouvu s ním nepodepisujte.

Question 19

⭐ Jak prodat byt bez realitky?

Accepted Answer

Dobrý den,

zatímco prodej bytu si můžete zorganizovat i bez realitky (hledání kupce, dojednání kupní ceny, atd.), sepsání kupní smlouvy doporučuji svěřit oprávněné osobě. Stejně tak úschova peněz se obvykle bez třetí nezávislé osoby neobejde, neboť prodávající Vám nebude ochoten zaplatit dříve než dojde k převodu družstevního podílu a Vy nebudete chtít svůj podíl převést dříve než uvidíte peníze. Sepsání kupní smlouvy i úschovu kupní ceny Vám za velmi příznivý poplatek zajistí notář (např. pro byt v hodnotě 3 mil.Kč by byl poplatek za kupní smlouvu i úschovu dohromady jen kolem 12 000 Kč). Důrazně doporučuji na tomto nešetřit.

Question 20

⭐ Prodej RD

Accepted Answer

Dobrý den,

předmětem daně z příjmu je zisk (příjem z prodeje mínus náklady na pořízení nemovitosti). Hypotéka v tomto nikterak nefiguruje. Ohledně postupu určení nabývací hodnoty nemovitosti se doporučuji poradit s místně příslušným FÚ, kterému budete daňové přiznání podávat. Pravděpodobně se dohodnete na posudku, výsledkem kterého bude reprodukční hodnota stavby (za kolik by šlo danou nemovitost v daném místě a čase postavit).

Reality - strana 13

Prodej bytu v SJM

Nákup nemovitosti v exekuci

Nemovitost, dědictví a insolvence

Prodej nemovitosti a daň z příjmu

Mám byt prodat nebo pronajímat?

Prodej bytu a přepis energií

Zasíťovaný pozemek

Ocenění pozemku

Vykoupí někdo byt s exekucí?

Nájemník mi dluží na nájemném a má exekuce

Proč mi dal soud plombu na nemovitost?

Jak si zjednat vstup do nemovitosti?

Spolumajitel nemovitosti mi nechce dát klíč

Stanovení prodejní ceny

Jak získat přístup do zděděné nemovitosti?

Insolvence a prodej bytu

Pronájem bytu a odstěhování nájemníka

Prodej nemovitosti a advokátní úschova

Jak prodat byt bez realitky?

Prodej RD

Zeptejte se odborníků na bankovnictví a finance