A jaké tedy jsou podmínky hypotéky v roce
2024?
VĚK
Minimální věková hranice pro získání hypotéky je jasná – 18 let.
S tou horní už je to složitější, záleží vždy na metodice dané banky. Obecně platí, že na hypotéku mají šanci dosáhnout lidé v aktivním věku. Pokud už jste tedy v důchodu, vaše šance nejsou moc velké.
Můžete se také orientovat podle doby, do kdy musíte hypotéku splatit. Obvykle to bývá do 67 let věku. Výjimečně i do 70 či více let. Pokud tedy o hypoteční úvěr požádáte okolo šedesátky, připravte se na rychlé splácení kvůli kratší splatnosti hypotéky.
Znamená to, že: Obvyklý věk, kdy máte šanci získat hypotéku, je 18–67 let.
Příjem
Stručně řečeno musí být váš příjem takový, abyste
zvládli hypotéku splácet. Žádné konkrétní číslo ale určené není. Záleží
na výši hypotéky, době splatnosti a úrokové sazbě, kterou vám banka
nabídne.
Vodítkem můžou být zatím poslední pokyny České národní banky.
Podle nich nesmí výše splátky překročit 50% čistého měsíčního příjmu.
Zároveň už ale nemusíte řešit poměr celkové výše dluhu vůči příjmu.
Tuto podmínku centrální banka v dubnu 2020 zrušila.
Do příjmů, které banky uznávají, se obvykle počítají například:
- mzda, kterou dostáváte v zaměstnání,
- příjmy z podnikání,
- různé druhy důchodu (například starobní, invalidní, vdovský či sirotčí)
- příjmy ze současného i budoucího pronájmu,
- rodičovský příspěvek,
- výživné na dítě,
- výsluhový příspěvek,
- diety,
- odměna pěstouna,
- renta
- a další příjmy.
Pokud
si vyděláváte pouze na brigádách pomocí dohody o provedení práce (DPP)
nebo dohody o pracovní činnosti (DPČ), u řady bank můžete narazit.
Každopádně počítejte s tím, že svůj příjem musíte prokázat. Bez ohledu na to, že si půjčujete třeba jen několik set tisíc a ručíte mnohamilionovou nemovitostí.
Zaměstnancům obvykle stačí potvrzení o výši příjmů, podnikatelé pak dokládají daňové přiznání. Zpravidla za poslední dva roky.
Znamená to, že: Čím víc chcete půjčit, tím vyšší příjmy potřebujete.
Bonita
Pro získání hypotéky je důležitá také vaše bonita. Tedy bankovní hodnocení toho, zda dokážete hypotéku (případně jinou půjčku) bez problémů splácet. Jedinou možností, jak si ji ověřit, je požádat banku anebo hypotečního poradce.
Důležité jsou pro ni nejen vaše příjmy nebo záznamy v registrech dlužníků, ale také další půjčky, které splácíte. Banky totiž obvykle předpokládají, že pokud máte další závazky, můžete mít dříve nebo později problémy se splácením hypotéky.
Uškodit vám může i nevyužívaný kontokorent či kreditní karta. Pro poskytovatele hypoték znamenají riziko, že tyto půjčky čerpat začnete. A na hypotéku vám nezbude. Proto se někdy vyplatí podobné produkty zrušit. Pokud je ale jinak vaše bonita dobrá, půjčka, kontokorent ani kreditní či debetní karta vadit nemusí.
Znamená to, že: Před požádáním o hypotéku byste si měli ověřit svou bonitu nejlépe u zkušeného hypotečního poradce a případně zrušit nevyužívané úvěrové produkty, je-li to třeba.
Záznamy v registrech dlužníků
Pokud chcete získat hypotéku, nesmíte mít žádné větší záznamy v registrech dlužníků, jako jsou: BRKI, NRKI, SOLUS.
A to za posledních 3–5 let. Banky to vždy samy kontrolují.
Když z této doby máte pouze drobnější záznamy, šanci na hypotéku stále máte. Jestli jste tedy jednou či dvakrát zapomněli zaplatit tři sta korun, stále můžete najít poskytovatele, kteří to tolerují. Počítejte ale s tím, že vám banka může dát vyšší úrok.
Naopak pokud jste v exekuci nebo insolvenci, na hypotéku rovnou zapomeňte.
Znamená to, že: Hypotéku získáte, pokud máte maximálně drobné prohřešky v registrech dlužníků.
Hodnota zástavy
Abyste hypotéku získali, musíte vždy ručit nemovitostí. Obvykle to bývá ta samá, kterou si díky hypotečnímu úvěru koupíte. Může to ale být i jakékoliv jiná nemovitost, která splňuje podmínky daného poskytovatele.
Můžete také ručit více nemovitostmi najednou. Pomůže vám to získat vyšší půjčku (záleží ale i na vaší bonitě).
Maximální výše hypotéky je limitovaná právě hodnotou zástavy. Podle
aktuálních pokynů České národní banky vám poskytovatelé půjčí maximálně
90 % z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Jen výjímečně se dostanete
i výš. Větší půjčku totiž smí banky poskytnout jen v 5% z celkového
objemu hypotečních úvěrů.
Pokud už ale vlastní byt či dům máte a berete si hypotéku kvůli
investici do další nemovitosti, získáte maximálně 80% z hodnoty zástavy.
Na investiční hypotéky se totiž poslední zmírnění podmínek nevztahuje.
Nejméně 10% tedy vždy zaplatíte ze svého (pokud neručíte více
nemovitostmi). Zároveň nezapomínejte, že s pořízením nemovitosti jsou
spojené i další náklady. Například:
- provize realitní kanceláři (obvykle 3 - 5 % z ceny nemovitosti)
- nebo poplatky za notáře či advokáta.
Znamená to, že: Hodnota zástavy musí být vždy vyšší než požadovaná hypotéka. A to tak, aby hypotéka tvořila maximálně 90 % z její odhadní ceny.
Pobyt v České republice
Pro české občany je to formalita, ale cizinci musí zpozornět. Aby v Česku získali hypotéku, musí mít v ČR:
- alespoň přechodný pobyt, pokud jsou občany jiného státu Evropské unie,
- trvalý pobyt, pokud jsou z jiné země.
Výjimku mají pouze slovenští občané, kteří u některých bank trvalý ani přechodný pobyt dokládat nemusejí.
Podmínky pro hypotéky stanovené Českou národní bankou
Uvedené podmínky souvisí s mimo jiné s pokyny České národní banky (ČNB). Týká se to zejména výše příjmů a hodnoty zástavy. Centrální banka totiž v minulých letech stanovila limity, které se těchto oblastí týkají.
Jsou to:
LTV
tedy poměr výše půjčky vůči hodnotě nemovitosti. ČNB určuje, že maximální výše hypotéky je 90 % z hodnoty nemovitosti. Vyšší půjčky na bydlení smí tvořit maximálně 5% z objemu hypotečních úvěrů, které daná banka poskytuje. Pro investiční hypotéky ale platí, že LTV smí být nanejvýš 80%.
DSTI
poměr výše splátek vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. Do této hodnoty se počítají nejen splátky hypotéky, ale i všech dalších půjček. Jejich výše může být maximálně 50 % z vašeho čistého měsíčního příjmu.
Přestože pokyny centrální banky nejsou závazné, poskytovatelé
je dodržují. Pokud tedy chcete dosáhnout na výhodnější podmínky, vyplatí
se vám ručit více nemovitostmi a požádat o hypotéku společně s dalšími
lidmi (například s manželem či manželkou).
Praktický příklad jak získat hypotéku
Aby byla situace přehlednější, připravili jsme na závěr jeden příklad. V praxi vám ukáže, kolik peněz pro získání hypotéky potřebujete.
Představte si, že chcete koupit byt za 3 000 000 Kč.
Protože LTV je maximálně 90 %, banka vám půjčí nejvýš 2 700 000 Kč.
V takovém případě musíte mít naspořeno alespoň 300 000 Kč (nebo ručit ještě další nemovitostí). Navíc počítejte s tím, že další peníze spolknou poplatky realitní kanceláři a ostatní související výdaje.
Vaše čistá měsíční mzda je přitom 25 000 Kč. Splátky tím pádem nesmí přesáhnout 12 500 Kč.
Znamená to, že u hypotéky ve výši 2 700 000 korun vás při úroku 2,5 % čeká splácení minimálně 25 let. Vždy ale záleží na aktuální úrokové sazbě.