Offsetová hypotéka

Co je offsetová hypotéka?

Offsetové hypotéce se říká také hypotéka se zápočtem úspor. Znamená to, že své úspory můžete započíst do hypotečního úvěru. Odečtete je tedy od dlužné částky a banka vám každý měsíc účtuje jen úrok z tohoto rozdílu.

Úspory ale musíte mít uložené na speciálním – offsetovém – účtu. „Některé banky tomuto účtu říkají spořicí, i když fakticky žádné úročení nenabízí. Zhodnocení úspor spočívá v tom, že si díky nim snížíte úrok, a tím šetříte,“ vysvětluje princip offsetového účtu Petr Jermář, specialista na finance z portálu hyponamíru.cz.

Obvykle přitom platí, že čím víc peněz na tento účet uložíte, tím menší budou vaše úroky. Některé banky ale mají výši úspor na offsetovém kontě zastropovanou. Pokud na něj uložíte víc peněz, na úrokové sazbě se to už neprojeví.

Offsetová vs. klasická hypotéka

Základní podmínky offsetové a klasické hypotéky jsou stejné. U obou mimo jiné platí, že:

• vám musí být alespoň 18 let,
• potřebujete ručit nemovitostí
• nebo že musíte mít dostatečnou bonitu.

Jenže zatímco u klasického hypotečního úvěru je úrok neměnný po celou dobu fixace, u hypotéky s offsetem si ho můžete snížit pomocí úspor.

Musíte ale dobře počítat, jestli se vám to vyplatí. Offsetové hypotéky totiž obvykle mají vyšší úrokovou sazbu než klasická půjčka na bydlení.

U hypotéky s offsetem navíc předem stanovíte, jak chcete případné snížení úroků využít. Máte dvě možnosti:

• Snížíte si s jejich pomocí splátky, které tak budou každý měsíc jiné – podle toho, kolik peněz máte na offsetovém účtu.
• Splátky zůstanou stejné, ale zkrátí se doba splácení.

Jak funguje offsetová hypotéka v praxi

Jak funguje offsetová hypotéka, si ukážeme na jednoduchém příkladu:

• Vezmete si hypotéku 5 000 000 Kč a zároveň na offsetový účet vložíte 300 000 Kč.
• Banka vám naúčtuje úroky jen ze 4 700 000 Kč.
• Po roce splatíte 100 000 Kč z půjčené částky – váš aktuální dluh je tedy 4 900 000 Kč. Zároveň navýšíte svůj vklad na offsetovém účtu na 400 000 Kč.
• Nově tedy budete platit úrok ze 4 500 00 Kč.
• A když za měsíc přidáte na offsetové konto dalších 100 000 Kč, zaplatíte úroky jen ze 4 400 000 Kč.

S prostředky na offsetovém účtu přitom můžete libovolně disponovat. Kdykoliv tedy můžete přidat další úspory, nebo naopak peníze vybrat.

Komu se offsetová hypotéka vyplatí

Offsetová hypotéka je specifický produkt, který není pro každého. Pokud všechny svoje úspory použijete k pořízení nemovitosti, případně vám zbude jen pár desítek tisíc korun, pravděpodobně se vám nevyplatí o ní uvažovat.

Naopak ji oceníte, když:

• máte větší finanční rezervu (ideálně několik set tisíc korun a víc), kterou si chcete nechat a zároveň ji využít ke snížení úroku hypotéky;
• jako podnikatel potřebujete mít část svých prostředků stále po ruce, například k financování dalších projektů, a chcete s jejich pomocí ušetřit na hypotéce;
• čekáte jednorázový příjem ve statisících korun, nebo vyšší.

Dobře tedy zvažte svou aktuální i budoucí situaci. A podle toho se rozhodněte, který typ hypotéky zvolit.

Výhody offsetové hypotéky

Přestože offsetové hypotéky nejsou tak známé jako klasické půjčky na bydlení, mají řadu výhod. Mezi ty největší patří:

• snížení úroku hypotéky – u některých poskytovatelů může klesnout až na nulu, když máte na offsetovém účtu částku, která odpovídá vašemu aktuálnímu dluhu;
• větší svoboda – peníze máte kdykoliv k dispozici;
• možnost zkrátit si dobu splácení – s bankou se můžete dohodnout, že budete platit stále stejné splátky, ve kterých se ale poměr úroku a úmoru (tedy splátek skutečně půjčené částky) mění podle aktuálního stavu offsetového konta – úvěr tak splatíte dřív.

U běžné hypotéky takové možnosti nemáte. Musíte si vystačit s anuitním splácením, při kterém do banky každý měsíc posíláte stejnou částku.

Zpočátku přitom většinu splátky tvoří úrok. U hypotéky s offsetem to ale může být i obráceně a úmor může být celou dobu vyšší.

Nevýhody offsetové hypotéky

Stejně jako jiné produkty, má také offsetová hypotéka své nevýhody. Jsou to hlavně:

• vyšší úroková sazba než u běžného hypotečního úvěru – rozdíl bývá i několik desetin procenta, proto se hypotéka s offsetem často vyplácí až u úspor v řádech statisíců korun a vyšších – pokud úspory nemáte, vyjde vás tato hypotéka dokonce dráž;
• malý výběr – tento produkt najdete jen u několika poskytovatelů, začátkem září 2024 ho ve své nabídce měly:
  • Air Bank,
  • Fio banka
  • a Raiffeisenbank.

„Situace se stále mění. Některé banky, které ještě nedávno offsetovou hypotéku nabízely, od toho upustily. Zároveň se ale čas od času objevují noví poskytovatelé. Proto je potřeba sledovat aktuální situaci. Nebo se obrátit na hypotečního poradce, který má o aktuálním vývoji přehled,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu hyponamíru.cz.

Jak získat offsetovou hypotéku

Získání offsetové hypotéky má ještě jeden háček – musíte o ni výslovně požádat. Banky ji žadatelům obvykle samy aktivně nenabízejí.

Další postup je pak stejný jako u jiných úvěru na bydlení. Musíte tedy zejména:

• vyplnit žádost o hypoteční úvěr,
• doložit všechny potřebné dokumenty,
• ručit nemovitostí
• a projít scoringem, při kterém banka posoudí vaši bonitu.

Pokud banka vaši žádost schválí, můžete podepsat hypoteční smlouvu. A banka vám spolu s hypotečním účtem otevře také ten offsetový.

K hypotéce se vyplatí přidat i další finanční produkty. Zejména:

• pojištění schopnosti splácet nebo životní pojištění, které vám pomohou se splácením úvěru ve složitých životních situacích;
• pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky, které bývá u hypotečních úvěrů povinné.

Jak vybrat nejlepší hypotéku

Pamatujte také, že se podmínky hypotečního úvěru s offsetem u jednotlivých poskytovatelů liší. Pokud tedy chcete najít tu nejvýhodnější a nejlepší hypotéku, potřebujete jednotlivé nabídky porovnat.

Dobře si přitom spočítejte, jaký úrok a splátky vám úspory přinesou. Následně vyberte tu nejvýhodnější offsetovou hypotéku.

Vše poté porovnejte ještě s běžnou půjčkou na bydlení. I klasická hypotéka totiž může být výhodnější než ta offsetová.

Nebo rovnou požádejte o pomoc hypotečního poradce. Vše propočítá a najde tu nejlepší hypotéku přesně pro vás!