ČMN (Českomoravská nemovitostní)

Realitní skupina ČMN - Českomoravská nemovitostní se specializuje na dlouhodobé investice do komerčních nemovitostí. Ve správě má majetek v hodnotě převyšující 13 mld. Kč (2024). Investuje především do prémiových kancelářských budov obsazených vysoce bonitními nájemci, kteří nejsou příliš ovlivněni ekonomickými výkyvy.

Z pohledu generování nájemních výnosů totiž ČMN vnímá prémiové komerční nemovitosti jako dobře predikovatelné a konzistentní. Při výběru nemovitostí do správy realitního fondu klade důraz na kvalitu před kvantitou. Cílí na rozumnou diverzifikaci realitních projektů. Konzistentnost podporuje utvářením a udržováním dlouhodobých partnerství se společnostmi, které jsou zároveň nájemníky v jí spravovaných nemovitostech.

Tím ČMN zvyšuje pravděpodobnost stabilních příjmů z nájemného, a tím i pravidelného zhodnocování investic svých drobných i institucionálních investorů. V posledních letech se zhodnocení ve Fondu NEMO drží na špičce mezi ostatními realitními fondy, stejně tak obsazenost budov bonitními nájemníky.

Kdo stojí za ČMN - Českomoravskou nemovitostní

ČMN - Českomoravská nemovitostní a.s., se sídlem na Václavském náměstí v Praze, je akciovou společností založenou v roce 2016. Základní kapitál společnosti tvoří 2 mil. Kč, rozdělené do 20 ks kmenových akcií na jméno ve jmenovité hodnotě 100 000,- Kč. Jmění již bylo splaceno. Společnost měla ve své historii vždy jediného akcionáře, jehož osoba se ale v čase měnila.

Nejprve jím byl Jiří Huban, později Jan Fiala a jako posledního uvedeného v obchodním rejstříku najdeme Radka Stachu, který je dnes předsedou představenstva. Jeho pozice jediného akcionáře ale byla smazána v roce 2022, a další (aktuální) zápis v rejstříku už není (2024).

V současnosti jsou nejvýznamnějšími jmény v ČMN právě Radek Stacha, Jesef Eim a Richard Britten-Long. Do realitní skupiny ČMN, kde je Českomoravská nemovitostní vždy jediným akcionářem, patří především:

• ČMN RE a.s.
• ČMN RE Management a.s.
• Českomoravská projektová a.s.
• Czech-Moravian Properties a.s.
• ČMN International Assets a.s.

Ve skupině najdeme i několik s.r.o., především Českomoravská Poradenská s.r.o., ČMN Financing s.r.o. nebo High End Living s.r.o.

Samotný nemovitostní Fond NEMO, který je v současnosti už symbolem ČMN, je registrován v Lichtenštejnsku. Zakladatelem je Českomoravská nemovitostní a.s., správcemfondu je Independent Fund Management AG (Lichtenštejnsko). Ve stejné zemi sídlí i depozitář: Bank Frick & Co. AG.

Jak dlouho už je ČMN na trhu

Společnost byla založena v roce 2016. Již v roce 2018 přesahovala hodnota nemovitostí společnosti částku 1,5 mld. Kč. V roce 2019 založili v ČMN nemovitostní Fond NEMO, zaměřený na nákup kvalitních nemovitostí administrativního charakteru.

Rok 2019 byl pro ČMN také ve znamení největší investice (na celém českém nemovitostním trhu), a to díky akvizici budov Crystal a BLOX, později toho roku i Churchill Square (který ale sdílí spolu s CFH). V roce 2020 nabídla realitní skupina ČMN zajištěné dluhopisy. Zajišťuje je ručení holdingovou společností, jejíž hodnota aktiv ke konci roku 2019 přesahovala 4,8 miliardy korun.

Jak ČMN funguje

ČMN, podobně jako například Investika, pronajímá své komerční budovy. Díky pravidelné kolekci nájemného, které je nasmlouvané na dlouhou dobu předem a s odpovídající inflační doložkou, se zhodnocují podílové listy ve Fondu NEMO (a tím roste hodnota investice).

V případě dluhopisů vyplácí ČMN pravidelný měsíční kupon, již očištěný o daň z příjmů. Výše kuponu se odvíjí jak od hodnoty dluhopisu, tak od délky jeho trvání, a tím i výše úrokové míry. Na čím delší dobu dluhopis pořídíte, tím vyšší úrok na něm ČMN nabídne.

Přehled produktů a služeb společnosti  ČMN - Českomoravská nemovitostní

U ČMN si jakožto drobní investoři můžete pořídit dluhopisy v různé nominální hodnotě a na různou dobu trvání, nebo investovat do realitního Fondu NEMO.

• dluhopisy - se splatností mezi 2 - 7 lety, s měsíční výplatou úroku
• Fond NEMO - s minimální investicí od 500 Kč umožňuje i drobným investorům pravidelně investovat své prostředky vkladem do komerčních nemovitostí.
• DIP - investice do Fondu NEMO v režimu DIP

Jak ČMN zhodnocuje finanční prostředky?

V případě dluhopisů je každoroční zhodnocení stejné: podle nastavení dluhopisu, a to s pravidelnou měsíční výplatou. Pro představu: u dluhopisu na 50 000 Kč a s úrokem 6 % p.a. je měsíční výplata cca 210 Kč (už po zdanění).

U nemovitostního Fondu NEMO se zhodnocení dostalo v posledních 5 letech v průměru na zhruba 5,5 % p.a. S tím, že v posledních dvou letech (2022 a 2023) se zhodnocení vyšplhalo na více než 7 % p.a.

Kdy se ČMN hodí?

ČMN se hodí ve dvou odlišných situacích:

1. Jestliže máte volný větší objem financí (alespoň 50 000 Kč), a přitom jste si jistí, že je několik let nebudete potřebovat, a navíc stojíte o pravidelně vyplácený výnos, hodit se mohou dluhopisy.
2. Jestliže chcete jednorázově a/nebo pravidelně investovat do podílového fondu, odkud lze peníze vybrat v případě potřeby do několika týdnů a kde se zhodnocení projevuje složeným úročením, hodit se může pro změnu Fond NEMO. Navíc se do něj dá investovat již od 500 Kč.

Pamatujte, že investice by měly být vždy dlouhodobým plánem. Pro krátkodobé zhodnocení využijte spořicí účty, kde je vhodné držet si běžnou finanční rezervu. Do investic vkládejte teprve až peníze nad tuto rezervu, které dlouhodobě nebudete potřebovat.

Poplatky u ČMN

S koupí dluhopisu se u ČMN žádné poplatky nespojují.

U investic do Fondu NEMO najdete vstupní poplatek:

• maximálně 3 % z investované částky. Výše poplatku se mění s investovanou částkou.

• maximálně 3,5 % v případě pravidelných investic (s několika variantami splacení tohoto poplatku).

Fond NEMO udává, že celková nákladovost (TER) se pohybuje okolo 0,5 % p.a.

Možnost výběru vložených peněz

U dluhopisů je nutné počkat do doby jejich splatnosti.

U NEMO fondu lze o odkup podílových listů (a výběr části nebo celé investice) požádat kdykoliv. Podílový fond má obchodní den jednou měsíčně, peníze proto vyplácí do 6 - 8 týdnů od obdržení žádosti od klienta.

Bezpečnost investice u ČMN

U dluhopisů se bezpečnost sleduje jen stěží. Dluhopisy jsou sice zaručeny holdingovou společností, ale bez zástavy majetku. Dosavadní historie společností je úspěšná, ale to samozřejmě nedává jistotu stejného vývoje i v budoucnosti.

Co se týká Fondu NEMO, v klíčových informacích (KID) se dozvíme, že rizikovost je na stupni 2 (z celkových 7). To odpovídá poměrně konzervativní investici. Nízkou rizikovost zaručuje svým klientům fond i zaměřením na lukrativní kancelářské budovy s bonitními nájemníky: v podstatě na luxusní projekty.

Výhody investování u ČMN

• předem jasně daný výnos z korporátních dluhopisů
• konzervativní investice do realitního fondu
• fond NEMO se objevuje mezi pěti nejvýnosnějšími v ČR
• pro začínající investory i pokročilé
• investice od 500 Kč
• nižší rizikovost
• jen jednorázový vstupní poplatek
• velmi nízká nákladovost (TER okolo 0,5 %)
• dobrá likvidita investice v NEMO fondu (6 - 8 týdnů)
• lze kombinovat dluhopisy a NEMO fond
• lze založit DIP
• transparentní oceňování nemovitostí ve fondu

Nevýhody investování u ČMN     

• dlouhodobá investice v případě dluhopisů, zde velmi omezená likvidita
• komplikovanější nákup investice v NEMO fondu - přes zprostředkovatele - finanční poradce spolupracující s Colosseum a.s. (výhradní distributor)
• složitější prodej podílových listů NEMO fondu - přes finančního poradce, který na vyžádání předá klientovi formulář pro odkup. Zaslat lze doporučenou poštou, ale i datovou schránkou.
• vstupní poplatek snižuje hodnotu prvních investic (ale celková nákladovost v čase je nízká).

Daňové aspekty investic a časový test

Při investic do dluhopisů se dani z příjmu nevyhnete. Odvádí ji rovnou ČMN, vám pošle až kupon po zdanění. Jde o daň z příjmu, tedy 15 % z vypláceného úroku (kuponu).

U NEMO fondu se můžete dani z příjmu zcela vyhnout, a to časovým testem: investici ve fondu „podržíte“ alespoň tři roky, a po dobu prvních tří let nevyberete více než 100 000 Kč ročně.

Nejčastější otázky

Podléhá ČMN regulaci?

Ano, ČMN je u České národní banky veden jako zahraniční fond veřejně nabízející cenné papíry v ČR, a to v podskupině „Zahraniční fondy srovnatelné se speciálními fondy“.

Jak si vede ČMN v porovnání s konkurencí?

Za rok 2023 se NEMO fond z pozice výkonnosti umístil na čtvrté pozici mezi nemovitostními fondy s lokálním působením v ČR. Mezi fondy má i jednu z nejvyšších obsazeností budov, která dosahuje (za rok 2023) na 97 procent.

Jaké jsou recenze Českomoravské nemovitostní?

Recenze ČMN, resp. realitního Fondu NEMO, se shodují v hodnocení nízké rizikovosti investic do nemovitostí. Klienti si cení transparentního oceňování nemovitostí, ale také strategie ČMN: zaměřit se na prémiové nemovitosti v luxusních lokalitách v Praze, s bonitními nájemníky, kteří nejsou tolik ovlivnění ekonomickými výkyvy.

Na jaké nemovitosti se zaměřuje ČMN?

V portfoliu Českomoravské nemovitostní, resp. Fondu NEMO, jsou dnes především tyto budovy a urbanistice projekty:

• Churchill Square - Praha Italská
• BLOX - Praha Evropská
• CITY WEST C1 a C2 - Praha Laurinova
• CRYSTAL - Praha Vinohradská
• APERION - Praha Sokolovská
• CORSO Karlín - Praha Křižíkova
• Polyfunkční objekt na Václavském náměstí
• Mezi Vodami - Praha 12
• ARAGONIT - Praha Pekařská.

V jakých lokalitách najdu nemovitosti v majetku ČMN?

Českomoravská nemovitostní se prostřednictvím Fondu NEMO soustředí pouze na lokální objekty hlavního města Prahy. Jinde než v Praze teď ČMN budovy nevlastní a nespravuje.