Hypotéka na pronájem

Jak funguje hypotéka na pronájem

Pokud budete v nabídce bank hledat pojem investiční hypotéka, pravděpodobně neuspějete. „Žádný specializovaný produkt poskytovatelé nenabízejí. V praxi se investiční hypotékou myslí klasický hypoteční úvěr, který využijete k nákupu investiční nemovitosti,“ upozorňuje Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz.

Taková půjčka má několik specifik. Jedním z nich je možnost zahrnout mezi své příjmy i plánovaný nájem.

Zároveň však musíte počítat s přísnějšími podmínkami. Patří mezi ně zejména:

• splatnost maximálně 25 let
• a LTV do 60 %.

Vychází to z pokynů České národní banky, která poskytovatelům nařizuje sledovat, zda nechcete právě úvěr na pronájem. Mají proto aktivně zjišťovat, jestli už nemáte starší hypotéku, u které příjmy z pronájmu neuvádíte.

Když takový úvěr máte, banka novou půjčku vnímá jako investiční. A může snížit maximální LTV na zmíněných 60 %.

Hypotéka na pronájem vs. běžná hypotéka

Právě na nižší LTV se zaměřte dřív, než o hypotéku na pronájem požádáte. A spočítejte si, zda máte dostatečné úspory – tedy 40 % z hodnoty nemovitosti.

Ne každý hypoteční úvěr, který si berete na pořízení investiční nemovitosti, ale banky vnímají jako hypotéku na pronájem. Obvykle totiž nezjišťují, jestli budete v bytě bydlet, nebo ho chcete pronajímat.

Pokud si tedy berete první úvěr, můžete získat stejné podmínky jako u běžné hypotéky. Tedy:

• splatnost až 30 let
• a LTV až 80 %.

Podmínky pro získání hypotéky na pronájem

Protože se hypotéka na pronájem v zásadě neliší od klasických hypotečních úvěrů, je stejná i většina požadavků na žadatele. Vycházejí z běžných podmínek pro získání hypotéky.

Znamená to, že úvěr na pronájem získáte, když:

• je vám alespoň 18 let;
• máte nemovitost, kterou budete ručit;
• máte dostatečné příjmy;
• nemáte žádné významnější záznamy v registrech dlužníků (pozdní splátka dvousetkorunového účtu za telefon obvykle nevadí)
• a máte dobrou bonitu.

Pokud ke svým příjmům přidáváte i budoucí příjmy z pronájmu, musíte je prokázat podepsanou nájemní smlouvou či smlouvou o smlouvě budoucí. Banka pak tyto příjmy uznává jen částečně.

Do celkových příjmů obvykle započítá:

• až 70 % z měsíčního nájmu, pokud už příjmy z pronájmu máte a uvádíte je v daňovém přiznání;
• kolem 50 % z měsíčního nájmu, pokud tento příjem v daňovém přiznání neuvádíte.

Výhody investiční hypotéky

Hlavní výhodou hypotéky na investiční nemovitost je právě fakt, že můžete do svých příjmů zahrnout i plánovaný pronájem. Tedy peníze, které ještě nemáte.

„Díky dalšímu příjmu zvýšíte svou bonitu. A s ní i šanci na schválení žádosti o úvěr,“ Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz.

Kromě nájemní smlouvy navíc nepotřebujete dokládat žádné speciální dokumenty. Vše funguje stejně jako u běžné hypotéky.

Nevýhody investiční hypotéky

Na druhé straně musíte počítat se zmíněnou kratší splatností a nižším LTV. A také s vyšší úrokovou sazbou. U investiční hypotéky banky obvykle nabízejí o několik desetin vyšší úrok než u běžné hypotéky, aby zohlednily vyšší rizikovost této půjčky. O příjmy z pronájmu totiž můžete snadno přijít. A hrozí, že pak budete mít problémy se splácením půjčky.

Nevýhodou je také fakt, že úroky z hypotéky na pronájem nemůžete odečíst od daně z příjmů. Na rozdíl od úroků u běžného hypotečního úvěru.

Naopak příjmy z pronájmu se v daních projevují. Musíte je totiž zdanit – vztahuje se na ně 15% daň z příjmů.

Problémem může být i hledání seriózních a solventních nájemníků. V některých případech trvá i několik měsíců. V tu dobu tedy nemáte příjem z pronájmu, ale musíte splácet hypotéku.

Který typ hypotéky je u pronájmu nejvýhodnější

Kromě klasické hypotéky a úvěru na pronájem můžete investiční nemovitost zaplatit také pomocí americké hypotéky. Jako neúčelový úvěr ji můžete využít na cokoliv.

Má ale podobné minusy jako hypotéka na pronájem:

• doba splatnosti je maximálně 20 let,
• nejvyšší povolené LTV je 60 %,
• úroková sazba je vyšší než u běžné hypotéky
• a zaplacené úroky si nemůžete odečíst z daně.

Pokud se tedy rozhodujete mezi americkou a investiční hypotékou, je lepší zvolit druhou variantu. Získáte o něco delší splatnost a můžete využít budoucí příjmy z pronájmu.

V nejlepší situaci ale jste, když žádnou jinou půjčku na bydlení nemáte. Můžete totiž získat klasický hypoteční úvěr. A s ním také:

• delší dobu splatnosti,
• vyšší půjčku,
• nižší úrokovou sazbu
• a další výhody.

Jak spočítat výnosnost investice do nemovitosti

Abyste měli jistotu, že se vám hypotéka na investiční nemovitost vyplatí, spočítejte si návratnost nebo výnosnost investice.

Pro přibližný přehled vám obvykle stačí první z těchto možností. Spočítáte ji tak, že roční příjem z pronájmu vydělíte ročními náklady na pořízení nemovitosti (včetně splátek hypotéky).

Zjistíte tak, jak velká část investice se vám každý rok vrátí.

Přesnější informace vám dá výnosnost investice. Potřebujete k ní ale také přesnější údaje. Vypočítáte ji tak, že:

• spočítáte čistý roční příjem z pronájmu (očistíte ho tedy o daň z nemovitosti, daň z příjmu a další související výdaje);
• vydělíte ho pořizovacími náklady nemovitosti;
• výsledek vynásobíte 100 – získáte tak procentuální výnosnost investice.

Pokud to jde, zahrňte do výpočtu také růst hodnoty nemovitosti a další proměnné. Získáte přesnější výsledek.

Jak na refinancování investiční hypotéky

Protože investiční hypotéka je v podstatě klasický hypoteční úvěr, nabízí i stejné možnosti refinancování. Můžete o něj tedy požádat kdykoliv.

Pokud to ale uděláte uprostřed fixační doby hypotéky, počítejte s poplatky za předčasné splacení úvěru. Od 1. 9. 2024 přitom platí, že to může být až 1 % z nesplacené jistiny úvěru. Poplatky se tak mohou vyšplhat na desítky tisíc korun.

Ideální je naplánovat refinancování hypotéky na konec fixace. Jak na to?

• Přibližně 3–4 měsíce před koncem fixace požádejte svou banku o nabídku úrokové sazby na nové fixační období.
• O podobnou nabídku požádejte i další poskytovatele, které si vytipujete (například podle srovnání hypotečních úvěrů, ve kterém najdete nejvýhodnější nabídky).
• Všechny varianty porovnejte.
• A následně se obraťte na banku, která vám nejvíc vyhovuje.

Pomoc s refinancováním hypotéky na pronájem

Nová banka vám následně poradí, jak dál postupovat. Mimo jiné musíte stávajícího poskytovatele informovat o svém rozhodnutí a požádat ho o vyčíslení hypotéky.

Pokud chcete mít jistotu, že sáhnete opravdu po té nejlepší nabídce, požádejte o pomoc hypotečního poradce. Podle vašich požadavků vytipuje nejvhodnější poskytovatele a vyjedná vám co nejvýhodnější podmínky.

Máte tak jistotu, že se vám refinancování opravdu vyplatí.