Hypotéka

Základní pravidla pro získání hypotéky

Abyste úvěr od banky získali, musíte dodržet řadu pravidel. Některá z nich se přitom průběžně mění. Podrobněji se jim proto věnujeme na stránce Podmínky pro získání hypotéky 2023.

Alespoň stručně si je ale shrneme i tady.

K získání hypotečního úvěru potřebujete zejména:

• dostatečný příjem,

• dobrou bonitu,

• vlastní úspory (v současnosti si můžete půjčit maximálně 80 % z ceny nemovitosti, zbytek doplatíte ze svého)

• a nemovitost, kterou budete za půjčku ručit.

Můžete přitom ručit i jinou nemovitostí, než na kterou si půjčujete. Důležité je, aby byla v České republice, měla dostatečnou hodnotu a byla v osobním vlastnictví.

Základní typy hypotéky

V praxi rozlišujeme 2 základní typy hypotečních úvěrů. Liší se tím, na co jsou určené.

Na výběr tedy máte:

• účelovou hypotéku

• a neúčelovou hypotéku.

Účelová hypotéka

Klasická hypotéka, kterou musíte využít na výdaje související s bydlením. Počítají se také investice do chaty, chalupy nebo do bytu, který chcete pronajímat.

Účelovou hypotéku v roce 2023 využijete mimo jiné k:

• nákupu nemovitosti,

• rekonstrukci,

• stavbě domu,

• refinancování jiného účelového úvěru,

• vypořádání majetkových poměrů v rodině,

• vypořádání společného jmění manželů

• nebo k proplacení peněz, které jste už do nákupu nebo rekonstrukce nemovitosti investovali.

Neúčelová hypotéka

Neúčelová varianta hypotečního úvěru je známější pod jménem americká hypotéka. Její výhodou je, že nemá pevně daný účel. Je tedy jen na vás, jestli peníze využijete k nákupu chaty, nového auta, nebo třeba k zaplacení studia v zahraničí.

I v tomto případě ale za půjčku ručíte nemovitostí.

Zároveň je americká hypotéka oproti účelové půjčce o něcodražší. Musíte totiž počítat s:

• vyšší úrokovou sazbou,

• kratší dobou splatnosti

• a nižším LTV (z anglického výrazu „loan to value” – uvádí se v procentech a určuje objem půjčených peněz vůči hodnotě zastaveného majetku).

Doporučení portálu banky.cz: Nový úvěr na bydlení vybírejte i na konci fixace toho stávajícího. Pomocí refinancování hypotéky totiž zpravidla získáte nižší úrok, než když si půjčku pouze prodloužíte u své současné banky. Navíc můžete upravit i další podmínky úvěru.

Další typy hypotéky

V praxi se čím dál častěji setkáte i s dalšími variantami hypotéky. Většinou vycházejí z účelového hypotečního úvěru, v některých parametrech se ale liší.

Mezi nejznámější půjčky patří:

• hypotéka pro mladé,

• hypotéka pro OSVČ,

• offsetová hypotéka,

• investiční hypotéka,

• australská hypotéka

• nebo obrácená hypotéka.

Hypotéka pro mladé

Hypotéka pro mladé usnadňuje získání půjčky lidem do 36 let, kteří ještě nemají tolik úspor. A na běžnou hypotéku nedosáhnou.

Není to ale samostatný produkt – i když ji tak některé banky prezentují.

Hypotéka pro mladé je v podstatě jen zjednodušený název pro mírnější podmínky, které mladí žadatelé při žádosti o půjčku mají.

Oproti ostatním klientům získají vyšší:

• LTV – aktuálně až 90 %

• DTI – aktuálně až 9,5

• DSTI – v červenci 2023 centrální banka tuto podmínku zrušila, je ale pravděpodobné, že se k ní časem vrátí – lidé do 36 let pak získají výhodnější podmínky než starší žadatelé.

Hypotéka pro OSVČ

Se specifickými podmínkami se při žádosti o hypotéku setkají také OSVČ. Oproti studentům ale nemůžou počítat s žádným zvýhodněním – naopak se musí připravit na to, že na ně banky budou přísnější. A to zejména v posuzování bonity.

Podnikatelé totiž často nemají tak stabilní příjmy jako zaměstnanci. Řada z nich navíc využívá daňovou optimalizaci, kdy pomocí různých odpočtů své příjmy v daňovém přiznání snižují.

Právě z daňového přiznání ale banka při posuzování bonity vychází.

Naštěstí existuje několik způsobů, jak tuto situaci řešit. Které to jsou, zjistíte v našem článku Jak získat hypotéku pro OSVČ.

Offsetová hypotéka

Máte několik set tisíc nebo milionů korun, které si chcete nechat stranou například jako rezervu na nečekané výdaje? Zkuste využít offsetovou hypotéku. Dokáže vám totiž výrazně snížit úrok.

Stačí peníze uložit na speciální účet u svého poskytovatele hypotéky. Banka je každý měsíc odečte od sumy, kterou jste si půjčili. A úroky vám naúčtuje pouze z rozdílu těchto částek.

Pokud si tedy vezmete hypotéku 3 000 000 korun a následně na offsetový účet vložíte 500 000 korun, platíte úroky jen z 2 500 000 korun. A když na offsetový účet vložíte celé 3 000 000 korun, neplatíte úroky vůbec.

Investiční hypotéka

Investiční hypotéce se někdy říká také hypotéka na pronájem. Půjčujete si totiž peníze na pořízení nebo rekonstrukci nemovitosti, ve které neplánujete bydlet, ale chcete ji pronajímat. A pomocí pronájmu vydělávat.

Pro tyto půjčky platí přísnější podmínky než pro klasické hypoteční úvěry. LTV bývá maximálně 60 % a splatnost nanejvýš 25 let.

Poskytovatele přitom k dodržování těchto pravidel a prověřování žadatelů tlačí Česká národní banka. Počítejte tedy s tím, že při žádosti o investiční hypotéku potřebujete větší úspory.

Australská hypotéka

Před několika lety se v Česku objevila také takzvaná australská hypotéka. Banka vám u ní nabízí slevu na úrokové sazbě za to, že si půjčíte víc peněz.

Čím víc si tedy půjčíte, tím nižší jsou vaše úroky.

Aktuálně ale tento model poskytovatelé na českém trhu prakticky nepoužívají. Při stanovení úrokové sazby je pro ně mnohem důležitější vaše bonita a fixační období hypotéky.

Obrácená hypotéka

Na českém hypotečním trhu se postupně začínají objevovat také takzvané obrácené či reverzní hypotéky. Jsou určené zejména pro seniory a pomáhají jim zajistit peníze na stáří.

Reverzní hypotéku totiž můžete využít na cokoliv. Za půjčku přitom opět ručíte nemovitostí, sami ji ale nesplácíte.

A jak banka získá zpět své peníze? Obvykle při prodeji nemovitosti, když:

• se přestěhujete a byt či dům prodáte

• nebo když zemřete a nemovitost se stane součástí dědického řízení.

Pomocí obrácené hypotéky přitom získáte i několik milionů korun. A můžete si tak výrazně zpříjemnit důchod.

Jak získat 100% hypotéku

Na hypoteční úvěr se můžete dívat také podle toho, kolik peněz získáte. Často se skloňuje zejména:

• 100% hypotéka,

• 90% hypotéka

• a 80% hypotéka.

Tyto pojmy označují, jakou část z hodnoty vaší nemovitosti vám banka půjčí.

V současnosti jsou přitom povolené pouze 80% hypotéky a v omezeném množství také 90% hypotéky.

Existuje ale způsob, jak dosáhnout i na 100% hypotéku. Stačí ručit více nemovitostmi.

Můžete tedy ke kupovanému domu přidat například svůj současný byt. Díky tomu stoupne hodnota zástavy, ze které banka počítá maximální výši půjčky. A vy získáte dost peněz na pořízení celého domu.

Aniž byste cokoliv dopláceli ze svého.

100% hypotéka v praxi

Představte si, že máte menší byt v hodnotě 2 000 000 korun. A chcete se přestěhovat do domu za 4 000 000 korun.

Když budete ručit pouze domem, banka vám půjčí maximálně 3 200 000 korun – 80 % z ceny domu.

Pokud ale do zástavy přidáte i byt, stoupne její hodnota na 6 000 000 korun. A vy dosáhnete až na 4 800 000 korun. Pořídíte si tak celý dům a ještě vám zbude na vybavení.

Jak vybrat nejlepší hypotéku

Jakmile si ujasníte, který typ úvěru chcete, zbývá už jen najít správného poskytovatele a o půjčku požádat. Abyste ale našli tu nejlepší hypotéku, musíte dobře vybírat.

Každý si přitom pod pojmem nejlepší hypotéka představí něco jiného. Obecně ale platí, že by takový úvěr měl mít:

• nízkou úrokovou sazbu,

• co nejnižší RPSN,

• minimum poplatků

• a měl by maximálně vyjít vstříc vašim požadavkům.

Proto jsme pro vás připravili hypoteční kalkulačku, ve které si podmínky u jednotlivých poskytovatelů snadno ověříte.

Nebo využijte naše srovnání hypoték.

Jak na žádost o hypotéku

Jakmile si zvolíte vhodného poskytovatele, je na čase podat žádost o hypotéku. Ideální je, když bance zároveň dodáte doklady, které bude při rozhodování o vaší žádosti potřebovat.

Je to například:

• rezervační smlouva nebo návrh kupní smlouvy;

• potvrzení příjmů ze zaměstnání nebo daňové přiznání (u OSVČ);

• list vlastnictví;

• nabývací titul k nemovitosti;

• projekt výstavby, stavební povolení a položkový rozpočet (u hypotéky na výstavbu či rekonstrukci)

• nebo potvrzení o rodičovském příspěvku, pokud ho dostáváte.

Banka si poté v registrech dlužníků zkontroluje vaši úvěrovou historii a spočítá bonitu. Zároveň se s vámi dohodne na zajištění odhadu nemovitosti.

Co když banka žádost o hypotéku neschválí

Na základě zmíněných dokladů banka rozhodne, jestli vám půjčí, nebo ne (případně si vyžádá ještě doplňující dokumenty).

I když neuspějete, neznamená to, že nemůžete hypotéku získat. Poskytovatelé totiž mají různé podmínky. Může se tedy stát, že jiná banka vaši žádost schválí.

Nejlepší ale je, když se předem poradíte s hypotečním poradcem. Ví, jak jednotlivé banky postupují, a proto vám rovnou doporučí nejlepšího poskytovatele. Zároveň vám pomůže vyřešit veškerou administrativu.

Ušetříte tak spoustu času, starostí i peněz, které byste zaplatili na poplatcích.

Jak čerpat schválenou hypotéku

Pro čerpání hypotéky musíte splnit podmínky, které poskytovatel ve smlouvě určí.

Obvykle mezi ně patří:

• podpis kupní smlouvy;

• rozhodnutí o kolaudaci nemovitosti;

• předání zbylé části kupní ceny notáři (tedy zaplacení částky, kterou hradíte ze svého);

• pojištění nemovitosti a vinkulace ve prospěch banky;

• podání návrhu na vklad zástavního práva.

Poté, co podmínky splníte, podejte žádost o čerpání hypotéky. Banka pak peníze převede na dohodnutý účet.

Obvykle je to účet prodejce, u hypotéky na stavbu domu ale může banka poslat peníze přímo vám.

U hypotéky na rekonstrukci nebo na stavbu můžete půjčku čerpat postupně – podle toho, jak pokračují práce.

Refinancování hypotéky

Součástí půjčky na bydlení je obvykle i fixace hypotéky. Tedy doba, po kterou vám banka garantuje sjednanou úrokovou sazbu.

Jakmile se tato lhůta blíží ke konci, vyplatí se požádat o refinancování hypotéky. Na konci fixace je totiž zdarma.

Při refinancování svůj úvěr převedete k jinému poskytovateli. Většinou si zároveň vyjednáte nové podmínky (například si můžete půjčit další peníze) a získáte nižší úrok než u své současné banky.

Každý měsíc tak můžete ušetřit i tisíce korun.

FAQ

Jak získám nejvýhodnější hypoteční úvěr?

Toto je pravděpodobně nejčastější dotaz, který dostáváme. Nedá se na něj ale přesně odpovědět. Pro každého totiž tento pojem znamená něco jiného. Obecně se dá říct, že nejlepší hypotéka je taková, která řeší vaše požadavky za nejnižší cenu.

Jedním z nejdůležitějších faktorů bývá úroková sazba. Odvíjí se od:

• bonity žadatele (poměru příjmů a výdajů),

• výše úvěru,

• LTV,

• doby splatnosti úvěru,

• délky fixace úrokové sazby hypotéky.

Jaké dokumenty potřebuji pro získání hypotéky v roce 2024?

Nejčastěji jsou to:

• podepsaná žádost o hypoteční úvěr,

• doklady totožnosti,

• potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele nebo daňové přiznání v případě OSVČ,

• výpisy z běžného účtu

• a odhad nemovitosti.

Podle toho, jaký je účel hypotéky, musíte dodat také:

• kupní smlouvu nebo budoucí kupní smlouvu,

• rozpočet rekonstrukce či stavby

• nebo například smlouvu o advokátní nebo notářské úschově.

Můžu do zástavy přidat i byt svých rodičů?

Ano, můžete. Zvýšíte tím hodnotu zástavy a dosáhnete na víc peněz. Rodiče ovšem musí s tímto krokem souhlasit a bance musí svůj souhlas písemně doložit.

Je úroková sazba tím nejdůležitějším parametrem?

Ne! Pokud hledáte jakoukoliv půjčku (nejen úvěr na bydlení), zajímejte se hlavně o RPSN, tedy roční procentuální sazbu nákladů. Jsou v ní započítané veškeré náklady, které vás čekají v době fixace. Zpravidla to bývá:

• úroková sazba,

• poplatek za odhad nemovitosti,

• poplatek za vyřízení úvěru,

• poplatek na katastru nemovitostí,

• poplatek za vedení úvěrového účtu,

• pojištění nemovitosti,

• pojištění schopnosti splácet

• a další poplatky.

Vyplatí se mi využít služby nezávislého hypotečního poradce?

Určitě ano. Naši hypoteční poradci mají řadu let zkušeností a hlavně perfektní přehled o aktuálních nabídkách. Díky tomu vždy najdou hypoteční úvěr, který nejlépe odpovídá vašim požadavkům.

Každý měsíc navíc sjednají stovky hypoték. U poskytovatelů proto mají velkoobjemové slevy. A dokážou získat podmínky, na které sami nedosáhnete.

Jak vypadá hypotéka v roce 2024? Kolik času potřebuji na vyřízení a na co si mám dát pozor?

Záleží to na tom, jak rychle bance dodáte potřebné dokumenty a jak rychle získá odhad nemovitosti od domluveného odhadce. Pokud vše půjde dobře, vyřídíte hypotéku do 2 týdnů. Od výběru z bankovních nabídek až po podpis úvěrové smlouvy.

U složitějších případů se může vyřizování protáhnout. Zpravidla ale netrvá déle než měsíc.

Pozor si dejte hlavně na postup některých bankéřů na pobočkách. Stává se, že si 100% neověří bonitu žadatele. Kvůli tomu roste riziko, že banka vaši žádost zamítne.

V zaměstnání mám smlouvu na dobu určitou, můžu získat hypotéku?

Spousta klientů si myslí, že pro zisk hypotečního úvěru potřebují mít smlouvu na dobu neurčitou. Jenže to neplatí. Banky běžně akceptují také pracovní poměr na dobu určitou. Záleží totiž i na dalších aspektech. Například na tom, kdy váš pracovní poměr končí nebo jestli už ho zaměstnavatel někdy prodloužil.

Můžu dát do zástavy například pole, vinný sklep nebo firemní budovu?

Bohužel, u hypotečního úvěru ničím takovým ručit nemůžete. Banky jako zástavu akceptují pouze objekty, které jsou určené k bydlení nebo s ním úzce souvisejí. Například:

• byt,

• rodinný dům,

• stavební pozemek,

• bytový dům

• nebo trvale obyvatelnou chalupu.

Kdy mohu hypotéku předčasně splatit zdarma?

Pokud máte k dispozici dost peněz, můžete podle zákona každý rok zdarma splatit až 25 % z původní výše úvěru. Ke konci fixace můžete půjčku bezplatně doplatit celou.

Kromě toho je splacení hypotéky zdarma také když zemře nebo vážně onemocní jeden z partnerů či manželů, kteří mají společnou hypotéku.

Můžu si prodloužit nebo zkrátit splatnost hypotéky?

Obecně se dá říct, že ano, vždy ale záleží na konkrétních podmínkách dané banky. Většinou platí, že hypotéku musí klient splatit do svých 70 let.

Pokud byla původní doba splatnosti kratší, můžete ji prodloužit. Někteří poskytovatelé přitom pracují s věkem nejmladšího ze žadatelů, další naopak pro výpočet využívají věk toho nejstaršího.

Zkrácení splatnosti bývá jednodušší. Pokud máte dostatečnou bonitu, banka vám vyjde vstříc.

Můžu převzít hypoteční úvěr od někoho jiného?

Ano, ale nový žadatel musí splňovat podmínky vašeho poskytovatele. Běžně platí, že nesmí mít negativní záznamy v bankovních a nebankovních registrech a musí splňovat požadavky na bonitu dané banky.

Bude nám je s manželkou 50 let, můžeme ještě v tomto věku žádat o hypotéku?

Určitě ano. Běžně můžete splatnost hypotéky nastavit do 67–70 let věku. A v určitých výjimečných případech až do 75.