Předání nemovitosti krok za krokem: Jak na to?

Hledání ideálního bydlení zabere spoustu času. Nejdříve musí padnout zásadní rozhodnutí, zda si pořídíte vlastní nemovitost nebo se spokojíte s nájmem. Jasnou představu byste měli mít i o preferované lokalitě, typu nemovitosti (tzn. byt či rodinný dům), její celkové rozloze a dispozici, úrovni vybavení či použitých stavebních materiálech. Jakmile máte tyto důležité informace pohromadě, na realitních portálech si vytipujete zajímavé nabídky a po dohodě s majiteli či realitními makléři absolvujete jednotlivé prohlídky.

„Už ve fázi výběru nemovitosti je třeba mít vyřešenou otázku financování. Pokud se rozhodnete pro hypoteční úvěr, měli byste v dostatečném předstihu zjistit, zda vám banka peníze půjčí a jakou maximální částku můžete získat. Využít můžete také předschválenou hypotéku,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Pokud se rozhodnete pro pořízení vlastní nemovitosti, připravte se na nutnou administrativu. Čeká vás například podpis rezervační a kupní smlouvy, smlouvy o advokátní úschově, dokumentů souvisejících s financováním nemovitosti a také dokumentů pro převod nemovitosti (tzn. návrh na vklad do katastru nemovitostí). Posledním krokem je předání nemovitosti.

Předání nemovitosti po prodeji

U předání nemovitosti by měl být zejména prodávající a kupující. Pokud prodej nemovitosti zprostředkovala realitní kancelář, měl by se předání zúčastnit také realitní makléř. V den předání si celou nemovitost důkladně projděte, zkontrolujte její aktuální technický stav a nezapomeňte zjistit, zda se v ní nachází vše, co bylo součástí prodeje. S jakým konkrétním vybavením se nemovitost prodává je uvedeno v kupní smlouvě. Klíčovým dokumentem při předání nemovitosti je předávací protokol.

Co obsahuje předávací protokol?

Při předání rodinného domu či bytu trvejte na sepsání podrobného protokolu o předání nemovitosti. Neexistuje žádný předepsaný formulář, nicméně dokument měl by obsahovat veškeré zásadní informace.

Při předání nemovitosti nezapomeňte:

• Převzít a vyzkoušet klíče od všech prostor nemovitosti
• Převzít veškerou dostupnou dokumentaci k nemovitosti
• Zkontrolovat příslušenství nemovitosti
• Ověřit funkčnost všech systémů, zařízení a spotřebičů
• Poznamenat případné zjištěné závady
• Zapsat stavy měřičů energií
• Sestavit seznam dalšího vybavení nemovitosti
• Uvést datum převzetí nemovitosti
• Podpisy zúčastněných stran

V úvodu protokolu uveďte jméno a příjmení prodávajícího i kupujícího včetně aktuálních kontaktů. Při přebírání nemovitosti můžete začít předáním klíčů, čipů či přístupových karet. Poznamenejte si, kolik klíčů a od jakých místností přebíráte. Nezapomeňte na prostory nacházející se mimo rodinný dům či byt. Typicky se jedná například o sklepy, kočárkárny, vstupní branky, garáže a různé přístavby. Při osobní prohlídce nemovitosti vyzkoušejte funkčnost jednotlivých klíčů, čipů a karet.

Velmi důležité jsou rovněž dokumenty související s nemovitostí. Jedná se například doklad prokazující nabytí nemovitosti, projektovou dokumentaci k nemovitosti, povolení k dodatečným úpravám, revizní zprávy nebo technické certifikáty.

Při osobní prohlídce v den předání sledujte reálný technický stav nemovitosti. Postupně si projděte jednotlivé místnosti a vyzkoušejte funkčnost všech systémů (tzn. vytápění, klimatizace, vzduchotechniky, fotovoltaické elektrárny, tepelného čerpadla apod.). Pokud objevíte závadu, o které jste v okamžiku prodeje nevěděli, poznamenejte ji do předávacího protokolu. S prodávajícím se můžete také dohodnout na termínu opravy.

V den převzetí nemovitosti je nutné zaznamenat stavy měřičů energií, nejčastěji jde o elektroměr, vodoměr a plynoměr. Stavy je třeba znát nejen pro potřeby vyúčtování energií, ale také při přepisu stávajících smluv na vás.

S prodávajícím se můžete ve smlouvě dohodnout, jaké další vybavení je součástí prodeje. Standardně bývá součástí prodeje kuchyňská linka včetně pevně instalovaných spotřebičů a vestavěný nábytek či jiné vybavení vyrobené přímo na míru. Samozřejmě můžete do kupní smlouvy zahrnout i další vybavení jako je například zahradní nábytek, skládací bazén či sekačka na trávu.  

Při převzetí nemovitosti se vyplatí pořídit potřebnou fotodokumentaci. Předejdete tak případným pozdějším sporům.

Na závěr nezapomeňte na datum a podpisy zúčastněných stran. Podpisem prodávající i kupující stvrzují, že s obsahem protokolu souhlasí.

Přejímka novostavby

Pokud si pořizujete novostavbu, standardně se vypracovává takzvaný přejímací protokol. Sledujte zejména kvalitu odvedených prací. Zjištěné nedostatky a vady zapište do protokolu a pořiďte si fotodokumentaci.

Může se také stát, že, některé práce nebyly v době předání odvedeny. V tomto případě sepište podrobný seznam nedodělků i s termíny jejich odstranění. Vyplatí se uvést i výši sankce, pokud ve stanovené době nedojde k nápravě.

TIP: Předávací nebo přejímací protokol vytvořte minimálně ve dvou vyhotoveních. Jeden originál je pro prodávajícího a druhý pro kupujícího. Protokol o předání nemovitosti nezapomeňte pečlivě uschovat!

Předání nemovitosti po dražbě

Nemovitost je možné pořídit i v dražbě. Ta může být dobrovolná i nedobrovolná. Pokud se jedná o nedobrovolnou dražbu, hrozí, že vlastník nemovitosti (pozn. tedy dlužník) odmítá spolupracovat při předání nemovitosti. Při převzetí bytu či rodinného domu je důležité detailně popsat stav nemovitosti, vytvořit seznam veškerého vybavení a přebíraných věcí a samozřejmě vše řádně zdokumentovat.

V řadě případů vlastníci v exekuci ani neumožní předchozí prohlídku nemovitosti. Může také nastat situace, kdy vlastník záměrně nemovitost znehodnotí. Všechna tato rizika je třeba dopředu zvážit a promítnout je do kupní ceny.

Lhůta pro předání nemovitosti

Kvalitní kupní smlouva obsahuje časový harmonogram převodu nemovitosti včetně lhůty jejího předání. V praxi mohou být uplatňovány různé lhůty pro předání nemovitosti, které se váží na splnění určité podmínky. Mezi nejčastější patří následující:

• Po provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitosti ve prospěch kupujícího – lhůta může být například do 10 dnů po převodu na katastru.
• Po doručení návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího – opět je uveden konkrétní počet dnů.
• Po připsání peněz z prodeje nemovitosti na účet prodávajícího – zpravidla se uvádí lhůta 5 pracovní dní po připsání peněz na účet prodávajícího.

Náklady na převod nemovitosti

Po podpisu kupní smlouvy je třeba počítat s poplatkem za návrh na vklad do katastru nemovitostí. Za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu zaplatíte správní poplatek ve výši 2 000 korun.

K převodu nemovitosti je zapotřebí také aktuální výpis z katastru nemovitostí. Za ověřený výpis z listu vlastnictví příslušné nemovitosti zaplatíte od 100 korun (pozn. cena výpisu první strany je zákonem omezena na 100 korun, každá další strana je zpoplatněna částkou maximálně 50 korun.

Výpis získáte na katastru nemovitostí nebo prostřednictvím pobočky Czech POINT, na poště nebo u notáře. Katastrální úřad vám v případě zájmu poskytne také starší nabývací tituly (např. kupní smlouvy) k jednotlivým nemovitostem.

Kupující a prodávající si musí hlídat i daňové povinnosti při převodu nemovitosti. Kupující již od roku 2021 neplatí daň z převodu nemovitostí. Oproti minulosti tedy ušetří významnou částku. Kupující nesmí ovšem zapomenout na podání přiznání k dani z nemovitých věcí a včasnou úhradu vyměřené daně.

Daňové přiznání podává ten, kdo je k 1. lednu daného roku vlastníkem nemovité věci, a doručí jej nejpozději do konce ledna příslušnému správci daně.

Příklad: Pokud koupíte nemovitost například v průběhu roku 2024 a k 1. lednu 2025 jste stále jejím vlastníkem, daňové přiznání musíte podat nejpozději do konce ledna 2025.

Na daňové povinnosti musí myslet také prodávající. Měl by si ověřit, zda je v jeho případě nutné zdanit příjem z prodeje nemovitosti nebo se na něj vztahuje osvobození od daně.  

Hypoteční kalkulačka

Předání nemovitosti nájemci

Sepsání předávacího protokolu je důležité i při pronájmu nemovitosti. Tento dokument chrání jak vlastníka nemovitosti, tak i nájemce.

Aktuální stav nemovitosti by měl být podrobně popsán již v nájemní smlouvě. Při předání nemovitosti zkontrolujte, zda popisovaný stav odpovídá skutečnosti. Případné nesrovnalosti poznamenejte do předávacího protokolu.

 Do předávacího protokolu nezapomeňte uvést:

• Identifikační údaje a kontakty smluvních stran
• Počty přebíraných klíčů, čipů či vstupních karet
• Podrobný popis movitých věcí v bytě či domě
• Stavy veškerých měřidel energií

Při převzetí nemovitosti si připravte také formuláře pro převod energií (pozn. pokud je má nájemce napsané na vlastní osobu).

Po dobu užívání nemovitosti myslete na to, že je zvykem ji předat zpět ve stavu, v jakém jste ji přebírali. Případné škody vám majitel nemovitosti naúčtuje nebo je uhradí ze složené kauce.