Porovnání poplatků za předčasné splacení hypotéky: Od 0 Kč až po 4 000 Kč

Bez poplatků za předčasné splacení můžete hypotéku doplatit vždy na konci fixačního období. V průběhu fixace vám banka tyto sankce odpustí jen v případě, že jste ve vážné životní situaci.

Pokud v tomto období uvažujete o klasickém refinancování hypotéky, poplatkům se nevyhnete. „Banky si sice mohou účtovat jen účelně vynaložené náklady, i tak se ale tyto částky pohybují od pár stovek až po 4 000 korun,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz. 

Poplatky u bank a stavebních spořitelen

Konkrétní výši poplatků za předčasné splacení hypotéky nedávno vyčíslila společnost Gofis, která spravuje unikátní databáze obsahující detailní informace o nabídkách bank a stavebních spořitelen na českém trhu. A součástí těchto databází jsou také aktuální sazebníky bank a účtované poplatky.

Ze zveřejněných informací přitom vyplývá, že předčasné splacení hypotečního úvěru je nejvýhodnější u Stavební spořitelny České spořitelny (Buřinka). Klientům totiž umožňuje doplatit hypotéku zcela zdarma.

Nejdražší je Modrá pyramida

Naopak nejvíc zaplatíte u Modré pyramidy, kde náklady na splacení hypotéky dosahují 4 000 korun. Až 3 000 korun pak musíte uhradit u Oberbank.

A vysoko se poplatky šplhají také u Fio banky. U ní zaplatíte 2 000 korun za náhradu administrativních nákladů a k tomu musíte uhradit další náklady, které vycházejí ze vzorce uvedeného ve vaší smlouvě.

Přehled poplatků, které si banky a stavební spořitelny za předčasné splacení hypotéky účtují, najdete v následující tabulce.

Výše poplatků za předčasné splacení hypotéky

Poplatky snížil zákon o hypotečním úvěru

Přestože jsou rozdíly mezi bankami a stavebními spořitelnami i víc než desetinásobné, zaplatíte za předčasné splacení hypotéky nanejvýš několik tisíc korun. Pokud jste si tedy úvěr vzali nebo refinancovali v prosinci 2016 nebo později.

Tehdy začala platit novela zákona o spotřebitelském úvěru, která výši poplatků upravila. Předtím banky požadovaly i statisícové částky.

„Úprava zákona určila, že si banky smějí účtovat pouze takzvané účelně vynaložené náklady, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením úvěru. Omezení poplatků se však netýká klientů, kteří si hypotéku sjednali před prosincem 2016 a dosud ji nerefinancovali. Tam záleží na podmínkách v úvěrové smlouvě,“ zdůrazňuje Miroslav Majer.

Co jsou účelně vynaložené náklady?

Banky se navíc neshodly v tom, co všechno je možné považovat za účelně vynaložené náklady. Česká národní banka je proto v roce 2019 specifikovala jako „náklady, jejichž vynaložení je v daném případě věcně nutné a jejichž výše je zároveň odůvodněná“.

Konkrétněji tehdy vše přiblížila mluvčí centrální banky Markéta Fišerová. Upozornila, že se jedná zejména o administrativní náklady poskytovatele.

„Nelze ale vyloučit ani případné další náklady. A to za podmínky, že v dané konkrétní situaci a v udávané výši prokazatelně vzniknou. A že jsou vynaloženy účelně a bez předčasného splacení úvěru by vůbec nevznikly,“ uvedla v březnu 2019.

Co nejsou účelně vynaložené náklady?

Česká národní banka zároveň jasně stanovila, co banky svým klientům účtovat nesmějí.

„Je to například provize vyplacená poskytovatelem zprostředkovateli za zprostředkování spotřebitelského úvěru na bydlení. Nebo snížení úrokových výnosů poskytovatele po předčasném splacení spotřebitelského úvěru na bydlení či jeho úrokové náklady z dluhů,“ podotkla tehdy Fišerová.

Upozornila přitom, že ani jedna z těchto položek není nákladem vynaloženým k předčasnému ukončení úvěru.

Problém: vysoké náklady bank

Zejména „úrokové náklady z dluhů“ dělají bankám starosti – v roce 2020 kvůli tomu prodělaly stovky milionů korun.

Situaci změnil teprve prudký růst úrokových sazeb u hypoték. Zájem o půjčky na bydlení kvůli němu ochladl – včetně refinancování (a tedy i předčasného splacení hypotéky).

„Dá se předpokládat, že s poklesem úrokových sazeb se poptávka po refinancování opět zvýší. Zvlášť u půjček, které si lidé vzali v letech 2022 a 2023, kdy se úroky u řady bank pohybovaly okolo 6 %,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Podle statistik portálu hyponamiru.cz se úrokové sazby u hypoték v současnosti pohybují okolo 5,6 %.

Za hypotéku platí i poskytovatelé

Proč je příliš velký zájem o předčasné splacení hypotéky problematický? Jednoduše řečeno proto, že banky si peníze na zajištění hypotéky také půjčují. A platí za ně úrok.

Když klient půjčku předčasně splatí, banka musí své závazky hradit dál.

Peníze sice může půjčit někomu jinému, je ale pravděpodobné, že se jí to podaří s mnohem nižší úrokovou sazbou, než která byla u původní hypotéky. A možná bude úrok ještě nižší než ten, který banka sama platí.

Hypoteční kalkulačka

Proč si banky na hypotéku půjčují?

Pokud tedy požádáte o hypotéku s fixací na 5 let, banka si nejprve na trhu tyto peníze půjčí. Až pak je poskytne vám. Sama je přitom vázaná ke splácení úvěru po celých 5 let.

Proč to banka dělá?

Protože půjčovat peníze z úspor jejích klientů by bylo příliš riskantní.

Úroky na trzích se navíc neustále mění a banka nechce prodělat. Pokud by vám přitom ze svých prostředků dala hypotéku s pětiletou fixací a úrokem 2 % a v následujících letech by sazby vyskočily až k 6 % (jako jsme to viděli od roku 2020), výrazně by na tom tratila.

Výhodné pro banky i pro klienty

Půjčování od jiných bank poskytovatele před zmíněnými problémy chrání. Po celou dobu mají jasný úrok a nemusejí se bát žádných výkyvů.

Dalším řešením jsou takzvané variabilní hypotéky. U nich se úrok každý měsíc upravuje podle aktuálního vývoje na trzích. Klient v takovém případě platí vždy jinou částku, což je poměrně nepraktické. I proto se s hypotékami s variabilní sazbou setkáte jen výjimečně.

Dlouhé fixace jsou pro banky riskantnější

Fixní úroková sazba je tedy pro banky bezpečnější a zároveň jim umožňuje poskytovat klientům lepší služby.

Předčasné splacení hypotéky ale poskytovatelům situaci komplikuje. Zvlášť u delších fixací totiž roste riziko, že klient využije refinancování úvěru u jiné firmy, původní půjčku splatí a banka už nedokáže peníze výhodně půjčit někomu jinému. A na úvěru prodělá.

Dřív se banky tomuto riziku bránily právě pomocí poplatků za předčasné splacení hypotéky. Nový zákon o hypotečním úvěru ale jejich možnosti výrazně zúžil.

Za vysoké poplatky dostaly banky pokutu

Pravdou je, že i v předchozích letech si některé banky účtovaly za předčasné splacení hypotéky poplatky v řádech desítek tisíců korun.

„Česká národní banka proto některé poskytovatele potrestala vysokými pokutami. Konkrétně Modrou pyramidu, Komerční banku a UniCredit Bank, které musely dohromady zaplatit více než 20 milionů korun,“ podotýká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Pro zvýšení poplatků za hypotéku je i ČNB

Centrální banka zároveň připustila, že současné poplatky jsou příliš nízké. Ve svém výkladu účelně vynaložených nákladů vzniklých v souvislosti s předčasným ukončením hypotečního úvěru mimo jiné uvádí:

„Předčasné splacení je dozajista aktem, který často působí jedné smluvní straně újmu, byť s možností vzniku této újmy musela počítat, neboť ví o právu klienta předčasně splatit. Domníváme se nicméně, že část této újmy by klient měl poskytovateli hradit, za předpokladu, že by mu byla předem jasná a transparentně sdělena její výše… ČNB by se nebránila tomu, aby poskytovatelé mohli chtít po klientovi větší kompenzaci, nicméně zákon toto dle našeho výkladu prostě neumožňuje.“

Chystá se změna zákona o hypotečním úvěru

Centrální banka i poskytovatelé úvěrů se tedy shodli na tom, že problém je ve špatně nastaveném zákoně. Banky se proto snažily poslance přimět k tomu, aby ho změnili.

Také díky tomu v minulém volebním období vznikly dva návrhy nového zákona o spotřebitelském úvěru. Bankám by umožnily účtovat vyšší poplatky, zároveň by však jejich výši zastropovaly. Klientům by proto nehrozily přemrštěné náklady.

Ani jeden z návrhů však poslaneckou sněmovnou neprošel.

Nyní se ale situace změnila. Ministerstvo financí připravilo vlastní novelu zákona, která poplatky za předčasné splacení hypotéky upravuje. Platit má už od roku 2024.

Poplatky za předčasné splacení hypotéky stoupnou

Na změně zákona se nedávno shodli koaliční poslanci.

„Podle informací, které zatím máme, se dohodli na určitém kompromisu. Pokud se tedy lidé rozhodnou předčasně splatit hypotéku před koncem fixačního období, zaplatí nejen administrativní náklady, ale také takzvaný úrokový rozdíl. Ten má být maximálně 1 % ze zbývající jistiny,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Ministerstvo financí přitom původně plánovalo, že poplatek za předčasné splacení hypotéky stoupne až na 2 %. Poslanci ale nakonec tuto hranici snížili na polovinu.

Co je úrokový rozdíl?

Úrokový rozdíl je rozdíl mezi smluvním úrokem (tím, který máte v hypoteční smlouvě) a referenčním úrokem v době předčasného splacení hypotéky. Referenční úrok přitom stanovuje centrální banka na základě průměrně úrokové sazby u hypoték.

Zohledňuje přitom:

• účel půjčky,

• dobu fixace

• a další parametry.

Úrokový rozdíl v praxi

Při předčasném ukončení hypotéky tedy mohou nastat 2 situace.

1. Referenční úrok je vyšší než ten smluvní (případně stejný). V takovém případě zaplatíte pouze administrativní náklady. Banka může peníze půjčovat dál a díky aktuálně vyšším sazbám jí nevznikne škoda.

2. Referenční úrok je nižší než smluvní. V takovém případě banka spočítá, o kolik peněz na úrocích přijde ve zbytku fixačního období. Tuto sumu vám pak naúčtuje spolu s administrativními náklady. Zároveň ale platí, že účtovaná částka nesmí přesáhnout 1 % z nesplacené jistiny + administrativní náklady až 1 000 korun.

Limit: Maximálně 0,25 % ročně

V praxi bude zmíněný limit často ještě nižší. Podle prvních informací dostanou banky možnost uplatnit úrokový rozdíl maximálně ve výši 0,25 % z nesplacené jistiny za každý zbývající rok fixace.

Pokud se tedy rozhodnete pro předčasné splacení hypotečního úvěru 2 roky před koncem fixace, banka vám smí naúčtovat nanejvýš 0,5 % ze zbývající jistiny.

A když vám naopak zbývá čtyři a více let, máte jistotu, že částka nepřesáhne už zmíněné 1 % z dosud nesplacené části úvěru.

Jak to bude v praxi

Představte si, že vám u hypotéky zbývá doplatit 1 000 000 korun a váš smluvní úrok je 6 %. Do konce fixace zbývají 2 roky a aktuální referenční úrok je 4 %.

Rozdíl je tedy 2 procentní body.

Protože do konce fixace zbývají 2 roky, banka vám smí za předčasné splacení úvěru naúčtovat maximálně 0,5 % z nesplacené částky – 5 000 korun.

Pokud by do konce fixace zbývaly 4 a více roků, mohla by banka chtít 1 % z nesplacené jistiny. V takovém případě by sankce dosáhly 10 000 korun.

K tomu by se následně přidaly také administrativní poplatky.

Zajímá vás, jak je to s účelně vynaloženými náklady ve vašem případě? Kolik v současnosti zaplatíte za předčasné splacení hypotéky? A jestli se vám takový krok vyplatí? Kontaktujte naše hypoteční poradce. Znají přesné podmínky v jednotlivých bankách, proto vám spočítají aktuální náklady a poradí, jak postupovat.

Zaplatíte i desítky tisíc korun

Oproti současné situaci tedy poplatky za předčasné splacení hypotéky výrazně stoupnou. I na několik desítek tisíc korun – podle toho, kolik vám ještě zbývá splatit a kolik času chybí do konce fixace.

Zároveň však nehrozí dřívější praxe, kdy si banky účtovaly i statisíce korun.

Poplatky navíc budou jasně určené a limitované. Poskytovatelé tak po vás nemohou chtít proplatit jakékoliv náklady.

Kdy je předčasné splacení hypotéky zdarma

Zároveň přibude případů, kdy bude předčasné splacení hypotéky zcela zdarma i v průběhu fixačního období.

Aktuálně to tak je, když:

• zemře nebo například vážně onemocní jeden z partnerů či manželů, kteří mají společnou hypotéku, a je tím ohrožená schopnost splácet úvěr;

• dojde k pojistnému plnění z pojištění schopnosti splácet.

Kromě toho můžete každý rok zdarma splatit až 25 % z půjčky.

K tomu nově dostanete možnost hypotéku bez sankcí splatit:

• při prodeji nemovitosti, ke které se hypotéka váže;

• při vypořádání společného jmění manželů, pokud je jeho součástí i nemovitost, kterou jste financovali hypotékou.

Chcete vědět, kdy se vám refinancování vyplatí? Využijte službu Hlídač hypotéky na hyponamiru.cz.

Další možnosti předčasného splacení hypotéky bez pokut

Nadále platí, že hypotéku můžete bez poplatků splatit také na konci fixace. A 3 měsíce po stanovení fixace.

A za úvahu stojí také možnost využít takzvané interní refinancování. Při něm o refinancování požádáte svou stávající banku. Díky tomu máte velkou šanci, že vám banka poplatky odpustí.

Ovšem pozor – ne všichni poskytovatelé tuto možnost nabízejí. Pokud tedy chcete najít nejlepší postup, obraťte se na naše hypoteční poradce. Proberou s vámi současnou situaci a najdou to nejvýhodnější řešení.