Pokles indexu IDB: Co to znamená pro trh s nemovitostmi?

Co je index dostupnosti bytů?

Index dostupnosti bytů (IDB) Seznam Zpráv vychází z dat analytické společnosti EMA data. Jeho cílem je sledovat, jak se mění dostupnost bytů na hypoteční úvěr v Česku i v jednotlivých regionech. Index kombinuje průměrné ceny nemovitostí a úrokové sazby hypotečních úvěrů. Při výpočtu se zohledňuje splátka 80procentní hypotéky pro byt o velikosti 65 metrů čtverečních, což je průměrná velikost bytu podle Českého statistického úřadu. Do indexu se promítá průměrná úroková sazba hypoték se splatností 30 let.

Vývoj indexu od března 2020

Výsledný výpočet indexu je poměřován k hodnotě ze začátku: z března 2020. Tehdy byl stanoven na úrovni 1. Vyšší hodnota indexu znamená zhoršení dostupnosti bytů. Naopak hodnota pod 1 signalizuje zlepšení dostupnosti. 

Jistě vás nepřekvapí, že od března 2020 se index na úrovni celého Česka zvýšil. Překvapením může být tempo jeho zvýšení: za pouhé 4 roky je v průměru celé ČR zhruba o 112 procent. To ukazuje na výrazné zhoršení dostupnosti bytů od roku 2020.

Aktuální stav a výhled

V červnu a červenci 2024 zaznamenává index první výraznější pokles tohoto roku. Z hodnoty 2,13 (10.6.2024) kles na hodnotu 2 (15.7.2024). Co k tomu vedlo? 

Kombinace faktorů, někdy i protichůdných: ceny nemovitostí mírně klesly, úrokové sazby hypotečních úvěrů kolísají, ceny zdrojů pro poskytování hypoték již týden klesají a úrokové sazby se dostaly poblíž hranice 3,4 procenta z úrovně nad 3,8 procenta.

„Cena zdrojů nezačala klesat po vyšším než očekávaném snížení základních sazeb ČNB koncem minulého měsíce, ale až v souvislosti se zveřejněním příznivých dat o inflaci, která umožní centrální bance pokračovat v uvolňování měnové politiky,“ vysvětlil Chief Content Officer EMA data Petr Zámečník

Co to znamená pro kupující a prodávající?

Pokles indexu naznačuje mírné snížení nákladů na pořízení vlastního bydlení. Pokles sazeb u hypoték na bydlení, i mírný pokles cen nemovitostí v posledních týdnech otevírají cestu k vlastnímu bydlení i lidem, kteří by ještě před třemi měsíci mohli mít se získáním hypotéky (hraniční) potíže. Jak hypoteční, tak realitní trh se po současné vlně dovolených mohou pravděpodobně těšit na další oživení.

Regionální rozdíly

Index dostupnosti bytů se výrazně liší mezi jednotlivými regiony. Praha, kde se index nachází na hodnotě 1,686, zaznamenala zhoršení dostupnosti o 70 procent (ve srovnání s březnem 2020). A je na tom z celé ČR nejlépe. Hlavní město je jediným krajem, který se udržel pod hranicí 70 procent. 

Na druhé straně najdeme Ústecko s hodnotou 2,528. To znamená, že zaznamenalo zhoršení o 152,8 procenta, což z něj činí kraj s nejhorším vývojem dostupnosti bytů. Kromě Prahy a Karlovarského kraje se žádný jiný kraj nedostal pod hranici 2.

Rozdíly jsou i ve splátkách v jednotlivých krajích

Průměrná měsíční splátka hypotéky je v Praze nejvyšší, a oproti minulému týdnu mírně vzrostla na 34 180 Kč. Na druhém místě je Jihomoravský kraj s průměrnou splátkou 22 567 Kč, následovaný Středočeským krajem s 20 329 Kč. Nejnižší průměrnou splátku hypotéky má dlouhodobě Ústecký kraj, kde se částka zvýšila na 9 735 Kč. Celorepublikový průměr naopak nepatrně klesl na 19 134 Kč.