Jak na odpočet úroků z hypotéky: kdo na něj dosáhne a kolik si můžete odečíst

Ušetřit pomocí hypotéky i desítky tisíc korun ročně? Proč ne! Stačí u daně z příjmů využít odpočet úroků z hypotéky. Každý rok díky němu dostanete část zaplacených úroků zpátky. Podívejte se, jak slevu na dani pomocí hypotéky získáte.

Odpočet úroků z hypotéky vám pomůže ke slevě na dani nebo dokonce k vrácení části daně – a to až do 45 000 korun. Navíc takto můžete hypotéku do daní „vložit“ každý rok – ne jen jednorázově.

S odpočtem úroků se přitom vyplatí začít co nejdřív. Jen tak vám hypotéka pomůže k maximální slevě na dani.

Pokud budete naopak váhat, můžete přijít o poměrně vysoké odpočty. Poskytovatelé totiž u půjček na bydlení obvykle využívají anuitní splácení. Při něm se postupně mění podíl úroku na splátce.

Zatímco zpočátku tvoří úrok většinu splátky, pozvolna se jeho podíl zmenšuje. A zvyšuje se částka, kterou hradíte jistinu. I když výše splátky zůstává stejná.

V prvních měsících dokonce úrok tvoří až 80 % z výše splátky.

Ihned po získání půjčky je tedy odpočet úroků z hypotéky nejvyšší.

Kdy je uplatnění úroků z hypotéky možné

I když se většinou mluví pouze o odpočtu úroků z hypotéky, není tato sleva na dani vázaná pouze na samotný hypoteční úvěr. Uplatníte ji také u úvěru ze stavebního spoření.

Stačí, když půjčka splní několik základních podmínek.

Musíte si ji vzít na:

• nákup domu nebo bytu, ve kterém budete bydlet,
• rekonstrukci domu nebo bytu, ve kterém bydlíte,
• stavbu domu, ve kterém plánujete bydlet,
• na pozemek, na kterém si do 4 let postavíte vlastní bydlení
• nebo na vypořádání společného jmění manželů – pokud je předmětem vypořádání úhrada podílu na pořízení domu nebo bytu.
  

Důležitý je zejména fakt, že odpočet úroků z hypotéky uplatníte pouze u nemovitosti, ve které trvale bydlíte vy nebo vaši blízcí.

U stavebního spoření ani u hypotéky tak slevu na dani nezískáte, pokud jste si půjčili na:

• chatu či chalupu,
• nákup dílny či kanceláře,
• nebo například na koupi bytu k pronájmu (tedy máte takzvanou hypotéku na pronájem).

Ovšem pozor, neplatí to zcela 100%. Nejvyšší správní soud před několika lety rozhodl, že u daně z příjmů můžete odpočet úroků z hypotéky uplatnit také u rekreační nemovitosti. Pokud v ní skutečně celoročně bydlíte.

A co dělat v případě, že kupujete dům, ve kterém bydlíte a zároveň v něm máte jako živnostník například truhlářskou dílnu? V takovém případě využijete odpočet z hypotéky jenu části zaplacených úroků.

Musíte je tedy poměrně rozdělit podle toho, jak velkou část nemovitosti užíváte k bydlení a jak velkou k podnikání. Teprve poté spočítáte finální slevu na dani z příjmů.

Odpočet úroků z hypotéky uplatníte také u hypotečního úvěru na rekonstrukci. Důležité je, abyste v dané nemovitosti bydleli vy nebo vaši nejbližší příbuzní.

Kdo má nárok na odečet hypotéky z daní

Vložit hypotéku do daní mohou zaměstnanci i živnostníci a podnikatelé. Zatímco zaměstnanec uplatní uhrazené úroky v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele, OSVČ využije pro odpočet úroků z hypotéky daňové přiznání.

Na odpočet ale dosáhnete jen v případě, že jste vy osobně účastníkem úvěru podle úvěrové smlouvy.

Pokud si tedy půjčku vzal pouze váš partner a vy mu se splácením pomáháte, slevu na dani získá pomocí hypotéky jen on.

Abyste tedy mohl slevu na dani uplatnit, musíte být v hypoteční smlouvě vedený jako žadatel nebo spolužadatel. Půjčkou přitom můžete řešit nejen své bydlení, ale i bydlení svých:

• dětí,
• rodičů,
• sourozenců,
• manžela nebo manželky
• a partnera či partnerky.

Odpočet hypotéky z daní pak může uplatnit buď jen jeden z žadatelů nebo naopak všichni. Ve druhém případě ale musíte o odečet požádat všichni stejným dílem.

Jak velký může být odpočet hypotéky z daní

Hypotéka je v daňovém přiznání spojená s daní z příjmu. Její výše je 15 % – a proto si můžete odečíst právě 15 % ze zaplacených úroků.

Zároveň platí, že odpočet úroků z hypotéky nesmí být vyšší než 150 000 korun z daňového základu za uplynulý kalendářní rok.

V praxi vám tak u vrácení daně z hypotéky přinese až na 22 500 korun – tedy 15 % ze zmíněných 150 000 korun.

Vrácení daní z hypotéky se navíc týká pouze zaměstnanců. U OSVČ finanční úřad daň maximálně poníží na nulu.

Pokud jste hypotéku měli jen část roku, je pro vás důležitá částka 12500 korun. To je limit úroků, které si můžete od daňového základu odečíst za každý měsíc, kdy jste úvěr spláceli.

Vychází to z následujícího výpočtu:

150 000 : 12 = 12 500.

Setkáte se s tím například v případě, že jste si úvěr teprve sjednali. Nebo když jste naopak nemovitost s hypotékou prodali.

V každém případě vám ke zjištění přesného odpočtu úroků z hypotéky stačí pouze kalkulačka a informace o zaplacených úrocích.

Pozor! U nemovitostí pořízených do konce roku 2020 je maximální limit úroků, které si můžete odečíst z daňového základu, vyšší a to 300 000 korun. Ušetříte tak až 45 000 korun.

Důležité je datum vkladu do katastru. Pokud je nejpozději 31. prosince 2020, platí pro vás vyšší limit. U novějších hypoték si od daňového základu odečtete nanejvýš 150 000 korun.

Datum vkladu do katastru je podle ministerstva financí směrodatné také při refinancování hypotéky. Při odpočtu úroků z hypotéky tedy pracujete stále se stejným limitem. 

Hypotéka a vrácení daně vs. sleva na dani

Přestože zaměstnanci i OSVČ mohou uplatnit stejný odpočet hypotéky, v praxi je jejich situace rozdílná. Zaměstnanci totiž díky odpočtu úroků z hypotéky často dosáhnou na vrácení daně.

Podnikatelům ale stát žádné peníze nevrací. Pomocí hypotéky tak získají „pouze“ slevu na dani.

Je to dané tím, že na odpis hypotéky z daní máte nárok, jen když na daních odvádíte víc, než je roční sleva za poplatníka. Tedy víc než 30 840 korun.

V přepočtu na měsíce je tato sleva 2 570 korun. Tuto hranici naprostá většina zaměstnanců překoná, a proto díky hypotéce dosáhnou i na vrácení daně.

Problém je pouze v případě, kdy:

• máte menší než minimální mzdu
• nebo pracujete jen na dohody o provedení práce, kde je odměna menší než 10 000 korun měsíčně, a z příjmu platíte srážkovou daň.

V takovém případě na vrácení daně z hypotéky nedosáhnete.

Na odpočet hypotéky z daně má nárok každý zaměstnanec, který má alespoň minimální mzdu, a OSVČ se ziskem větším než 205 600 korun.

Zatímco za zaměstnance odvádí zaměstnavatel daň z příjmů průběžně, OSVČ ji platí jednou za rok. Nemají ji tedy „předplacenou“, aby mohli žádat o vrácení.

Díky úrokům z hypotéky ale mohou získat slevu na dani. Stačí, aby zisk překonal 205 600 korun za rok. V tu chvíli se totiž daňová povinnost živnostníka přehoupne přes zmíněných 30 840 korun. A může tedy vedle slevy za poplatníka uplatnit ještě další odpočet.

Hypoteční kalkulačka

Jak zjistit výši zaplacených úroků

Jak už jsme několikrát zmínili, pro odpočet hypotéky z daní je důležité, kolik jste daný rok zaplatili na úrocích. Problém je, že u anuitního splácení se poměr úroku ve splátce hypotéky postupně mění.

Abyste zjistili, kolik jste předchozí rok na úrocích zaplatili, pošle vám banka vždy v lednu potvrzení o výši zaplacených úroků.

Když ho náhodou nedostanete, nezapomeňte si ho u banky vyžádat. Bez něj finanční úřad vaši žádost o slevu na dani pomocí úroků z hypotéky zamítne.

Pokud navíc žádáte o odpočet úroků z hypotéky poprvé, potřebujete také výpis z katastru nemovitostí. Získáte ho na katastrálním úřadě nebo prostřednictvím Czech Pointu (a to i on-line).

Odpočet úroků z hypotéky a refinancování

Uplatnění odpočtu úroků z hypotéky využijete i při refinancování hypotéky. Na to máte zdarma nárok vždy před koncem fixačního období.

Obvykle je výhodné refinancování využít. Můžete při něm totiž porovnat nabídky různých bank a získáte tak lepší podmínky, než když se rozhodnete pro refixaci u stávajícího poskytovatele.

Nemusíte se přitom bát, že by se kvůli refinancování snížil zmiňovaný limit pro odpočet úroků z daňového přiznání. Jak už jsme zmínili, zásadní je vždy datum vkladu do katastru nemovitostí.

Pokud je nejpozději 31. 12. 2020, můžete u hypotéky uplatnit slevu na dani až 300 000 korun, kterou si odečtete od daňového základu.

Co musíte splnit pro odpočet úroků z hypotéky

I když může uplatnění odpočtů z hypotéky vypadat na první pohled složitě, ve skutečnosti není nijak komplikované. Stačí jen splnit zmíněné požadavky. Abyste se v nich snadno zorientovali, připravili jsme pro vás závěrečné shrnutí.