Novela stavebního zákona

Stavíme rodinný dům

Rodinný dům je definován jako stavba, kde je aspoň polovina podlahové plochy obytná a má maximálně jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží (+ podkroví). Současný stavební zákon pak dělí rodinné domy na jednoduché a složité podle zastavěné plochy (nikoliv např. podle obytné plochy) a hranicí je 150m2. Samostatnou kapitolou je pak rozdílný přístup úředníků, kdy si každý definuje zastavěnou plochu trochu jinak - jeden bere zeď bez zateplení, druhý se zateplením, třetí přesah střechy a čtvrtý i zpevněné plochy kolem domu.

Pro výstavbu RD tedy nyní potřebujeme:

• „Jednoduchý RD“: územní souhlas a ohlášení stavebnímu úřadu
• „Složitý RD“: územní řízení a stavební povolení

A pro zahájení užívání RD (bydlení) je vyžadováno:

• „Jednoduchý RD“: oznámení stavebnímu úřadu o zahájení užívání stavby
• „Složitý RD“: kolaudace

Územní řízení, resp. zejména stavební povolení, je řádově komplikovanější a nákladnější oproti pouhému souhlasu a ohlášce. Ke „složitému RD“ se vyjadřují např. i hasiči ohledně požární bezpečnosti a stavbu nemůžeme provádět svépomocí. Rozdíl mezi kolaudací (co úředník to jiný výklad technických norem) a pouhým oznámením stavebnímu úřadu o zahájení užívání stavby je více než zřejmý.

Současný stavební zákon, resp. dělicí čára definovaná zastavěnou plochou 150m2, logiku nemá, neboť za jednoduchou stavbu považuje např. 12m vysokou čtyřpodlažní vilu s podlahovou plochou nad 500m2. Komplikovanou stavbu pak představuje třeba přízemní bungalov se zastavěnou plochou 151m2.

Z technologického pohledu projektování a výstavby je jednoduchou stavbou jakýkoliv RD nezávisle na zastavěné ploše, oproti např. bytovým domům, kancelářskému komplexu či výrobní hale. Lidově řečeno, dokud stavba není vyšší než zhruba 12m a neobývají ji více než 3 rodiny, tak je stavební řešení nosných konstrukcí i vnitřního technologického celku (elektřina, voda, plyn, odpad, topení, klimatizace, atd.) natolik identické, že není potřeba pro každý jednotlivý případ množství razítek navíc ze stavebního a jiných úřadů.

Z hlediska územního plánování, resp. dopadů na sousedy, je podstatné, zdali je stavba v souladu s územním plánem a upřesňujícími stavebními předpisy pro danou lokalitu (zastavitelnost území, výška zástavby, odstupy od kraje parcely, atd.). Ale aby měl soused možnost automaticky obstruovat u stavby se zastavěnou plochou nad 150m2 je nesmyslné.

Co se změní?

Novela stavebního zákona je nyní v mezirezortním připomínkovém řízení a do PS by měla být předložena koncem roku. Platit by tedy mohla od poloviny roku 2016, nejpozději začátkem roku 2017. Co všechno se tedy změní?

• RD bude vždy považován za „jednoduchou stavbu“ (nezávisle na zastavěné ploše), tedy bude na vše stačit: územní souhlas, stavební ohláška, stavba svépomocí a oznámení o užívání stavby
• Drobné zahradní stavby (skleník, bazén, pergola, atd.) budou moci být stavěny zcela bez jakéhokoliv kontaktu s úřady (dnes je v jistých případech potřeba ohláška/stavební povolení a územní souhlas/rozhodnutí dle velikosti stavby)
• Plot do výšky 1,8m bude moci být realizován bez územního souhlasu
• Územní plán bude mít každá obec povinně vyvěšený na internetu
• Zavede se tzv. koordinovaného řízení, které v sobě bude kombinovat územní a stavební řízení

Hlavní myšlenkou novely stavebního zákona je omezení byrokracie. Každá obec má jasně definovaný územní plán a pro konkrétní oblasti, čtvrtě a ulice případné další stavební podmínky. Pokud toto vše splním (tedy hlavně účel využití parcely, zastavitelnost, výška stavby, odstupy od kraje parcely, specifické požadavky na stavbu – vše od podlažnosti a sklonu střechy až po výšku podezdívky plotu), není důvod žádat o souhlas sousedy ani úředníka (u takto jednoduchých staveb jako RD či skleník). Úředník totiž stále občas čeká na všimné, aby věc nekomplikoval/nezdržoval. A sousedovi se často nelíbí, že nový RD zastíní jeho zahradu (přestože jeho vlastní RD zastiňuje recipročně sousední parcelu).

Přístup stavebních úřadů

Stavební úřady velmi často poměrně detailně specifikují, jak přesně má stavba vypadat. Sklon střechy, barva střechy, typ střechy, výška podezdívky plotu, typ plotu, atd. Jistě, výstavba v historickém centru města by měla tzv. zapadat, ale organizovat takto nové vilové čtvrti či satelity? Asi má smysl pro zachování rázu ulice se ještě snažit držet uliční čáru, ale předepisovat všem RD v jedné ulici stejnou střechu či plot? Pak vznikají unifikované satelity, které na rýsovacím prkně architekta možná vypadaly spořádaně, ale v reálu tomu prostě chybí jiskra rozmanitosti.

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!