Jak na darování nemovitosti s hypotékou? Existují 3 řešení

O darování domu či bytu nejčastěji uvažují rodiče, kteří chtějí nemovitost předat dětem ještě za svého života. Vyhnou se tak dědickému řízení a relativně vysokým nákladům, které jsou s ním spojené.

Je samozřejmě pravda, že blízcí příbuzní neplatí dědickou daň. To samé ale platí také u daně z příjmu, která souvisí s darováním. U dědictví přitom musíte počítat s poměrně vysokými notářskými poplatky. Podstatně vyššími, než jaké vás čekají u darovací smlouvy.

Na co myslet při darování nemovitosti

Postup při darování nemovitosti s hypotékou je podobný jako v případě, že na domě či bytu žádný úvěr neleží. Pokaždé vás čekají stejné kroky. Jsou to zejména:

• Sepsání smlouvy (ideálně u notáře či advokáta).
• Zapsání věcných břemen do katastru.
• Vyplacení dalších sourozenců.

Sepsání smlouvy

I když se může zdát, že u darování nemovitosti dětem je smlouva zbytečná, není to pravda. Jen písemná smlouva je totiž z hlediska zákona opravdu platná.

Pokud se se svými potomky dohodnete pouze ústně, nemovitost bude po vaší smrti součástí dědického řízení. A to, jak už jsme zmínili, bývá nákladnější.

Smlouvu si můžete sepsat i sami. Obvykle je ale jistější využít služby notáře či advokáta, který dohlédne, aby vše bylo po právní stránce v pořádku.

Ve smlouvě musí být přesně identifikovaný dárce, obdarovaný i předmět daru. U dárce a obdarovaného tedy musíte uvést jejich:

• jméno,
• příjmení,
• trvalé bydliště
• a datum narození.

Nemovitost pak identifikujete podle údajů zapsaných v katastru nemovitostí.

Následně musí smlouvu podepsat dárce i obdarovaný a podpisy musí být notářsky ověřené.

Zapsání věcných břemen

Pokud chcete v domě či bytě dál bydlet nebo například využívat zahradu, nezapomeňte to do smlouvy zapsat. A to jako věcné břemeno.

Budete tak mít jistotu, že vás nikdo nevystěhuje proti vaší vůli.

Je to pojistka nejen pro případ, že se v budoucnu zhorší vaše rodinné vztahy, ale také pro situaci, kdy se vaši potomci zadluží a nemovitost musí prodat. Nebo o ni přijdou například v exekuci.

Věcné břemeno související s nemovitostí totiž stačí zapsat na katastru a máte jistotu, že jakýkoliv další majitel nemovitosti ho musí dodržet.

Při darování nemovitosti, kterou chcete dál využívat, si nechte do smlouvy a následně do katastru zapsat věcné břemeno služebnosti. Zajistí, že můžete i nadále využívat například dům a všechny jeho součásti.

Vyplacení dalších sourozenců

S darováním nemovitosti často souvisí také vyplácení sourozenců obdarovaného. Pokud totiž máte víc dětí a chcete mezi ně svůj majetek spravedlivě rozdělit, bývá často řešením právě vyplacení.

V zásadě funguje jednoduše – podle hodnoty daru se vypočítá podíl jednotlivých sourozenců. A obdarovaný jim poté příslušnou částku vyplatí. Zda to bude jednorázově nebo v pravidelných splátkách, záleží na jejich domluvě.

Často s tím může pomoci například hypotéka. Nový majitel nemovitosti si jednoduše vezme hypoteční úvěr na vypořádání majetkových práv v rodině a z něj podíly ostatních sourozenců zaplatí.

Půjčku pak postupně splácí bance. A protože využívá hypotéku, kdy je v zástavě nemovitost, platí mnohem menší úroky než u jiných úvěrů.

V takovém případě ale nezapomeňte využít hypoteční kalkulačku. Pomůže vám najít hypotéku, která je pro vás nejvýhodnější.

V případě darování nemovitosti s hypotékou je to trochu složitější, není to ale neřešitelný problém. Stačí se při převodu hypotéky s bankou dohodnout na jejím navýšení. Vzhledem k tomu, že velká část hodnoty nemovitosti už je obvykle splacená, nebývá zvýšení úvěru problém.

Tím spíš, že ceny nemovitostí vytrvale rostou. Stoupá tedy hodnota zástavy a banka vám nyní stejnou nemovitost může půjčit víc peněz než například před 10 lety.

Darování nemovitosti s hypotékou

Zmíněné kroky jsou v zásadě stejné, ať už řešíte darování nemovitosti s hypotékou nebo bez ní. Přesto je mezi oběma typy darů jeden zásadní rozdíl.

Darování nemovitosti s hypotékou musí schválit banka.

Pokud totiž váš dům či byt slouží jako zástava hypotečního úvěru, banka má v katastru zapsané zástavní právo k této nemovitosti. A často také věcné břemeno zákazu zcizení. Znamená to, že bez jejího souhlasu nesmíte nemovitost nikomu prodat ani darovat.

Před samotným darováním se tedy musíte domluvit s bankou, jak budete situaci řešit. Obvykle máte 3 možnosti:

• Převést současnou hypotéku na nového majitele.
• Ponechat si hypotéku a dál se starat o její splácení (i když nemovitost už nevlastníte).
• Hypoteční úvěr doplatit.

Převedení současné hypotéky na nového majitele

První možnost bývá nejběžnější. Pro banku v podstatě znamená pouze to, že se změní dlužník, který jí posílá splátky úvěru. A vy zároveň neplatíte za nemovitost, která už není vaše.

Má to ale jeden háček. Banka si nového dlužníka musí prověřit a ujistit se, že splňuje její podmínky pro získání hypotéky. A pokud dojde k závěru, že si s úvěrem neporadí, může vaši žádost zamítnout.

• banka musí převod hypotéky schválit

Ponechání hypotéky původním majitelům nemovitosti

Při darování nemovitosti s hypotékou si také můžete původní úvěr nechat. Vaši potomci tak dostanou byt či dům, ale splátky posíláte stále vy.

Je to řešení pro případ, že banka neschválí převod hypotéky na nového majitele nemovitosti. Vy se pak můžete s potomkem dohodnout, že vám bude potřebnou částku vždy posílat.

Tato varianta ale bývá riskantnější.

Doplacení hypotečního úvěru

Třetí řešení je nejbezpečnější. Při darování nemovitosti s hypotékou můžete úvěr doplatit. Potřebujete k tomu ale mít dost prostředků na splacení půjčky.

Zároveň se vyplatí počkat na dobu, kdy končí fixace hypotéky. Měsíc před jejím skončením vám totiž při doplacení úvěru nehrozí žádné poplatky.

Ke konci fixace můžete požádat také o refinancování hypotéky. Obvykle díky tomu získáte výhodnější podmínky úvěru.

Navíc vám může tento krok pomoci v případě, že chcete hypotéku převést na svého potomka a původní banka to odmítne. Každý poskytovatel totiž posuzuje bonitu žadatele trochu jinak. Je tedy možné, že nová banka vám dokáže vyjít vstříc. A poté, co si u ní sjednáte refinancování, vám převod hypotéky umožní.

Abyste takovou banku našli, obraťte se na hypotečního poradce. Dokáže zjistit, u kterých poskytovatelů splní váš potomek požadavky na bonitu. A podle toho společně vyberete tu nejvýhodnější hypotéku.